Kuntotarkastaja oli vastuussa virheellisestä kartoituksesta

Asiakkaamme osti muutaman vuoden ikäisen omakotitalon yli 250 000 euron kauppahinnalla. Ennen kauppaa myyjät ja ostajat tilasivat yhdessä kuntotarkastuksen.

Kuntotarkastusraportissa todettiin yläpohjan osalta, että “yläpohjatilassa ei havaittu viitteitä vaurioista tai vesikatteen vuodoista”. Tämän perusteella asiakkaamme uskoi talon katon olevan kunnossa.

Kaupanteon toteutumisen jälkeen asiakkaamme kävi yläpohjassa suunnitellun kaapeliasennuksen vuoksi. Siellä paljastui ikävä yllätys. Vesikaton aluskatteessa oli lukuisia reikiä, ilmeisesti hyönteisten aiheuttamia. Vaurioita löytyi kaikilta alueilta, jotka kyettiin tuolloin tarkastamaan.

Asiakkaamme teetti toisella yrityksellä uuden tarkastuksen. Sen mukaan koko aluskate pitäisi vaihtaa. Korjauskustannusarvio olisi 30 000 ja 40 000 euron välillä. Tiilikaton purkaminen ja uudelleenasennus tekivät korjauksesta kalliin.

Asiakkaamme haki korvausta kuntotarkastusyrityksen konsulttivastuuvakuutuksesta, jonka vakuutusyhtiö kuitenkin kieltäytyi maksamasta vahinkoa.

Vakuutusyhtiön mukaan kuntotarkastus oli tehty ohjeiden mukaisesti. Tarkastus oli pintapuolinen, kuten pitikin. Vakuutusyhtiö epäili lisäksi, että reiät olivat syntyneet vasta tarkastuksen jälkeen. Yhtiön näkemyksen mukaan kuntotarkastaja ei ollut vastuussa itse vaurioista, vaan ainoastaan niiden havaitsematta jäämisestä aiheutuneista vahingoista.

Tämä oli tapauksen ydin. Vakuutusyhtiö väitti, että kuntotarkastaja oli toiminut oikein. Meidän mielestä tarkastus oli tehty puutteellisesti. Kumpi oli oikeassa?

Vakuutusyhtiö perusteli kantaansa sillä, että kuntotarkastus on luonteeltaan pintapuolinen. Tarkastaja ei avaa rakenteita eikä tutki piileviä seikkoja. Hän havainnoi vain sen, minkä näkee. Jos vauriot eivät näy, niitä ei voi raportoida.

Tämä on sinänsä totta. Kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaan kohde tarkastetaan näkyviltä osiltaan aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta. Tarkastaja ei ole vastuussa piilevistä vaurioista.

Mutta tässä tapauksessa vauriot eivät olleet piileviä. Ne olivat selvästi näkyviä reikiä aluskatteessa. Kysymys kuului: oliko tarkastaja edes käynyt katsomassa niitä alueita, joilta reiät myöhemmin löytyivät?

Kuntotarkastussopimukseen sovelletaan kuluttajansuojalain 8 lukua, jonka palveluksen suorittajan on vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Palvelu on lisäksi suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti.

Lisäksi kuluttajansuojalain mukaan todistustaakka on toimeksisaajalla, eli tässä tapauksessa kuntokartoittajan oli pystyttävä osoittamaan, että hän teki työnsä huolellisesti. Ei riitä, että hän vain väitti niin tehneensä.

Kuntotarkastusraportissa oli vain neljä valokuvaa yläpohjasta. Aluskate näkyi kunnolla vain yhdessä kuvassa, joka oli otettu räystään suuntaan. Siitä kuvasta ei näkynyt vaurioita.

Mutta entä muu aluskate?

Raportti ei kertonut, mitä alueita oli tarkastettu ja mitä ei. Raportissa ei ollut merkintöjä siitä, että jokin osa olisi esimerkiksi jäänyt kokonaan tarkastamatta kulkumahdollisuuksien puutteen vuoksi.

Myöhemmin toisen yrityksen tekemässä tarkastuksessa tällainen merkintä oli tehty nimenomaisesti, ettei tiety kohtaa rakennuksesta päästy tarkastamaan. Tämä oli siis se oikea tapa, jolla asia kuului merkitä raporttiin.

Vakuutusyhtiö argumentoi, että reiät olivat ehkä syntyneet vasta huhtikuisen tarkastuksen ja heinäkuisen havainnon välillä. Tämä oli mahdollista, mutta se ei ollut olennaista. Olennaista oli, että kuntotarkastaja ei pystynyt todistamaan tarkastaneensa niitä alueita, joilta vaurioita myöhemmin löytyi.

Kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaan yläpohjatilassa piti nimittäin tarkastaa muun muassa aluskate. Jos jotain aluetta ei voida tarkastaa, se pitää kirjata raporttiin. Näin ei ollut tehty.

Laadimme lausuntopyynnön Vakuutuslautakuntaan. Keskeinen argumenttimme oli, että kuntotarkastaja ei pystynyt osoittamaan suorittaneensa omakotitalon tarkastusta sopimuksen mukaisesti.

Nostimme esiin useita seikkoja. Ensinnäkin raportissa oli vain neljä valokuvaa yläpohjasta. Niistä vain yhdessä näkyi aluskate, ja sekin vain räystään suunnasta.

Toiseksi raportissa ei ollut lainkaan mainintaa siitä, mitä alueita oli tarkastettu ja mitä ei.

Kolmanneksi myöhemmin tehdyssä toisessa tarkastuksessa oli nimenomaisesti kirjattu, että osaa yläpohjasta ei voitu tarkastaa. Miksi alkuperäisessä raportissa ei ollut vastaavaa merkintää?

Vakuutuslautakunta totesi, että aluskatteen vauriot olivat selvästi silmin nähtäviä. Ne olisi pitänyt havaita myös pintapuolisessa tarkastuksessa.

Lautakunta kiinnitti huomiota siihen, että kuntotarkastusraportista ei voinut päätellä, oliko aluskate ollut ehjä tarkastushetkellä. Kartoittajan ottamat valokuvat eivät kattaneet niitä alueita, joilta vaurioita myöhemmin löytyi. Raportissa ei ollut mainintaa siitä, että jokin alue olisi jäänyt tarkastamatta.

Tämä oli ratkaisevaa. Koska kuntotarkastaja ei pystynyt osoittamaan dokumentaatiollaan, että aluskate oli tarkastettu ja ollut kunnossa, tarkastusta pidettiin puutteellisena.

Lautakunta totesi myös, että epäselvyys vaurioiden syntymisajankohdasta johtui nimenomaan puutteellisesta dokumentaatiosta. Jos kuntotarkastaja olisi kuvannut aluskatteen kattavasti, olisi voitu todeta, oliko se ollut ehjä raportin tekemishetkellä vai olivatko vauriot syntyneet vasta kaupanteon jälkeen.

Vakuutusyhtiö vetosi myös siihen, että kuntotarkastaja ei vastaa itse rakennuksen vaurioista. Tämä piti paikkansa. Kuntotarkastuksen sopimusehdoissa todetaan, että tarkastaja vastaa niistä vahingoista, joita vaurion havaitsematta jääminen aiheuttaa tilaajalle.

Mutta mitä tämä tarkoittaa käytännössä?

Vakuutusyhtiön mukaan se tarkoitti vain selvittelykuluja ja vastaavia.

Lautakunta näki asian toisin. Se totesi, että kuntotarkastajan oli täytynyt ymmärtää, miten suuri merkitys tarkastuksella oli kaupan osapuolille. Tarkastuksen havainnot vaikuttivat suoraan ostajan päätöksentekoon ja kauppahinnan määräytymiseen.

Siksi korvattavana vahinkona voitiin pitää myös sitä ylihintaa, jonka asiakkaamme oli maksanut kiinteistöstä. Jos vika olisi ollut tiedossa, kauppahinta olisi ollut alempi. Tätä hinnanerotusta ei olisi syntynyt, jos kuntotarkastaja olisi tehnyt kartoituksen oikeaoppisesti.

Vakuutusyhtiö argumentoi myös, että asiakkaamme olisi voinut vaatia hinnanalennusta myyjiltä. Tämä oli teoriassa totta, mutta käytännössä se ei ollut mahdollista. Myyjillä oli yli 300 000 euroa velkoja ulosotossa ja ostajat olivat nimenomaisesti varoittaneet myyjien taloudellisesta tilanteesta kartoittajalle ennen raportin tekemistä, korostaen raportin oikeellisuuden merkitystä.

Lautakunta totesi, että myyjien maksukyvyttömyys ei sinänsä siirtänyt vastuuta kuntotarkastajalle. Mutta se ei myöskään vapauttanut kuntotarkastajaa hänen omasta vastuustaan. Kuntotarkastaja vastasi oman suorituksensa virheistä riippumatta siitä, pystyikö ostaja saamaan korvausta myyjiltä.

Vakuutuslautakunta katsoi, että kuntotarkastus oli ollut puutteellinen yläpohjan tarkastuksen osalta. Kuntotarkastaja ei pystynyt osoittamaan tehneensä työtään sopimuksen mukaisesti.

Lautakunta totesi myös, että kuntotarkastaja oli korvausvastuussa asiakkaallemme aiheutuneesta vahingosta. Vahinko ei rajoittunut vain selvittelykuluihin, vaan siihen kuului myös mahdollinen kauppahinnasta maksettu ylihinta.

Koska korjauksia ei ollut vielä tehty, lopullista vahingon määrää ei voitu arvioida. Siksi lautakunta suositti, että vakuutusyhtiö käsitteli asian uudelleen korvauksen määrän arvioimiseksi.

Asiakkaamme kannalta tämä oli merkittävä voitto. Vakuutusyhtiö oli alun perin hylännyt korvausvaatimuksen kokonaan. Yhtiön mukaan kuntotarkastaja ei ollut lainkaan vastuussa. Nyt lautakunta vahvisti, että vastuu oli syntynyt. Jäljellä oli enää kysymys siitä, kuinka paljon korvataan.

Tämä on olennainen ero. Kun korvausvastuu on todettu, keskustelu siirtyy euroihin. Se on eri asia kuin taistella siitä, onko vastuuta ylipäätään olemassa.

Jos olet ostamassa asuntoa tai omakotitaloa, kuntotarkastusraportti on olennainen asiakirja. Ajatellaan, että ammattilainen on käynyt kohteen läpi ja jos raportissa ei mainita ongelmia, niitä ei ole.

Tämä tapaus osoittaa, että raporttin luottaminen ei aina ole perusteltua. Kuntotarkastaja voi tehdä virheitä ja raportti voi antaa liian ruusuisen kuvan kohteen kunnosta. Ja pahimmillaan saat tietää tästä vasta sitten, kun olet jo maksanut kauppahinnan ja muuttanut uuteen kotiisi.

Jos näin käy, sinun ei tarvitse jäädä yksin vahingon kanssa, sillä kuntotarkastaja voi olla vastuussa virheestään. Kartoituksia myyvällä onkin (toivottavasti) yleensä vastuuvakuutus juuri tällaisia tilanteita varten, josta korvauksia voi sitten hakea.

Toinen tärkeä tapauksen oppi liittyy todistustaakkaan. Kuluttajana sinun ei tarvitse todistaa, että kuntotarkastaja toimi huolimattomasti. Hänen pitää pystyä osoittamaan, että hän toimi huolellisesti. Jos kartoitusta koskeva dokumentaatio on puutteellista, hänen on silloin vaikea todistaa, että raportti tehtiin oikeasti huolellisesti. Ja sen perusteella saimmekin tapauksessa päätöksen käännettyä.

Kolmas oppi koskee myyjän maksukyvyttömyyttä. Vakuutusyhtiö yritti argumentoida, että asiakkaamme tiesi myyjien olevan velkaisia ja otti siksi tietoisen riskin. Tämä ei kuitenkaan vapauta kuntotarkastajaa hänen omasta vastuustaan. Kuntotarkastaja vastaa omasta suorituksestaan riippumatta siitä, millainen myyjän taloudellinen tilanne on.

Jos olet saanut kielteisen päätöksen kuntotarkastajan vastuuvakuutuksesta, päätöksen oikeellisuus kannattaa tarkistaa. Vakuutusyhtiöt eivät nimittäin läheskään aina tulkitse vastuukysymyksiä oikein.

Vakuutusyhtiöiden päätökset eivät aina ole oikein. Usein ne perustuvat vakuutusehtojen virheelliseen tulkintaan, puutteellisiin selvityksiin tai automaattisiin laskelmiin, jotka eivät ota huomioon todellista tilannetta.

Jos olet saanut vakuutusyhtiöltä kielteisen päätöksen, päätöksen oikeellisuus kannattaa varmistaa nimenomaan vakuutusjuridiikkaan erikoistuneen juristin ilmaisella arviolla.

Me osaamme haastaa vakuutusyhtiöiden päätökset ja tarvittaessa hankkia asiantuntijalausunnot tai muut selvitykset, jotta saat korvaukset, joihin olet oikeasti oikeutettu.

→ Mistä vastuuvakuutuksissa yleensä riidellään?