Vuokranantajan vakuutus: mitä se korvaa ja mitä ei 2026

Vuokranantajan vakuutus korvaa vuokralle annetun asunnon kiinteän sisustuksen ja irtaimiston vahingot, vuokranantajan vahingonkorvausvastuun ulkopuolisille ja usein myös menetetyn vuokratulon sekä vuokrasuhteen riitojen asianajokulut. Tuotteen sisältö vaihtelee kuitenkin vakuutusyhtiöittäin enemmän kuin sen nimestä voisi päätellä. Yhdellä vakuutusyhtiöllä kyse on erillisestä vakuutuksesta omine ehtoineen, toisella kotivakuutuksen lisäturvasta ja kolmannella pelkästä laajennuksesta, joka ei kata esinevahinkoa lainkaan.

Käyn tässä artikkelissa läpi, mitä vuokranantajan vakuutus korvaa, miten viiden vakuutusyhtiön turvat eroavat toisistaan, milloin korvaus evätään ja mitä voi tehdä kielteisen päätöksen jälkeen.

Jos olet saanut vakuutusyhtiöltä kielteisen päätöksen vuokra-asunnon vahingosta, kannattaa aina varmistaa sen oikeellisuus vakuutusjuristin ilmaisella arviolla.

Huomioithan, että tässä vertailussa on käytetty vakuuttajien yleisiä ehtoja. Oman vakuutuksesi turva voi siis poiketa tässä artikkelissa esitetystä, jos olet esimerkiksi sopinut asiasta erikseen vakuutusyhtiön kanssa, sinulla on vielä voimassa aiemmin myyty kattavampi vakuutus, tai jos olet saanut kampanjan myötä kattavamman vakuutuksen.

Vaikka vertailua päivitetään tasaisin väliajoin, kaikki tässä artikkelissa mainitut tiedot eivät välttämättä ole aina ajan tasalla. Kirjoituksessa on pyritty siihen, että kaikki tieto olisi oikein kirjoitushetkellä, mutta sitä ei voida kuitenkaan luvata. Jos sinulla on palautetta vertailun sisällöstä, voit jättää kommentin täällä.

Pohtiessasi vakuutuksen hankkimista tai niiden eroja, vertailu tulee tehdä aina vakuutusyhtiöltä saamiesi tietojen eikä tässä artikkelissa esitetyn perusteella.

Artikkeli on kirjoitettu syyskuussa 2026.

Mitä vuokranantajan vakuutus korvaa?

Vuokranantajan vakuutus koostuu monesti neljästä erillisestä osasta, joista jokainen voidaan valita tai jättää valitsematta. Osat ovat esinevakuutus, vastuuvakuutus, oikeusturvavakuutus ja vuokratulon keskeytysvakuutus.

Esinevakuutus kattaa sen omaisuuden, joka vuokra-asunnossa on sinun eikä vuokralaisen. Käytännössä kyse on huoneiston kiinteästä sisustuksesta, eli lattia- ja seinäpinnoista, keittiön kaapeista, kylpyhuoneen kalusteista sekä kodinkoneista, jotka olet asuntoon itse hankkinut. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu määrittää rajan melko tarkasti.

Kunnossapitovastuun raja ei kuitenkaan ole kiinteä. Yhtiöjärjestys tai yhtiökokouksen päätös voi siirtää osakkaalle enemmän vastuuta kuin asunto-osakeyhtiölaki, ja silloin ratkaisee, kattaako vakuutus myös sen siirretyn osan. Pohjola nimeää ehdoissaan kummankin reitin ja korvaa laajennukset vakuutuskirjan enimmäiskorvaukseen asti. Ifin kiinteän sisustuksen vakuutus korvaa ne enintään 5 000 euroon. Turvalla laajennukset kuuluvat vain Laaja Plus -turvaan, eivät perustasoon. LähiTapiolan Huoneistoturva puolestaan lukee kiinteisiin sisustuksiin yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajalle määrätyn omaisuuden, mutta pelkkää yhtiökokouksen päätöstä ehto ei mainitse.

Vastuuvakuutus korvaa vahingon, josta olet asunnon omistajana korvausvastuussa jollekin muulle. Tyypillisin tilanne on se, että asunnostasi valuu vettä taloyhtiön rakenteisiin tai naapurin asuntoon.

Oikeusturvavakuutus korvaa puolestaan asianajokuluja, kun vuokraukseen tai asunnon omistamiseen liittyvä asia riitautuu. Tavallisin riita koskee esimerkiksi maksamattomia vuokria tai sitä, oletko vuokranantajana vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta taloyhtiölle.

Vuokratulon keskeytysvakuutus sen sijaan korvaa sen vuokran, jota et saa koska asuntoa ei voi vuokrata sitä kohdanneen vahingon vuoksi.

Tuoterakenne on se kohta, joka kannattaa selvittää ennen muuta. Ifillä vuokranantajan vakuutus on kotivakuutus, joka rakentuu samoista ehdoista kuin tavallinen kotivakuutus. LähiTapiolalla kyse on erillisestä Huoneistoturva-nimisestä vakuutuksesta, jolla on oma ehtoasiakirjansa. Pohjolalla pohjana on aina Omakoti-vakuutus, johon vuokranantajan turvat liitetään lisävakuutuksina. Turvalla ei ole ainakaan julkisesti jaossa omaa erillistä tuotetta, vaan kaksi laajennusta kotivakuutuksen vastuu- ja oikeusturvaosiin.

Ero ei ole muodollinen. Se ratkaisee muun muassa sen, mitä tapahtuu kun pohjavakuutus päättyy, ja voiko turvan ostaa yksinään.

Tarvitseeko vuokranantaja oman vakuutuksen?

Vuokranantaja tarvitsee oman vakuutuksen, koska taloyhtiön kiinteistövakuutus ja vuokralaisen kotivakuutus jättävät aukon turvaan vahingoissa, jotka koskevat vuokranantajan omaa omaisuutta. Tämä on kokemuksemme mukaan myös yleisin yksittäinen syy siihen, että vuokranantaja jää vahinkotilanteessa ilman korvausta.

Taloyhtiön kiinteistövakuutus kattaa rakennuksen yhteiset rakenteet ja talotekniikan, ja myös huoneiston kiinteät kalusteet ja pinnoitteet siltä osin kuin ne ovat alkuperäisellä tasolla. Vuokralaisen kotivakuutus kattaa vuokralaisen oman irtaimiston ja useimmilla vakuutusyhtiöillä myös vastuuvakuutuksesta vahingon, jonka vuokralainen aiheuttaa huoneiston rakenteille. Väliin jää se, mitä kumpikaan ei kata: itse teettämäsi parannukset, asuntoon hankkimasi irtaimisto ja menettämäsi vuokratulo.

Olemme nähneet toistuvasti tilanteen, jossa vuokranantaja on jättänyt oman vakuutuksen ottamatta kokonaan ja luottanut siihen, että vuokralainen on hankkinut kotivakuutuksen niin kuin vuokrasopimuksessa edellytettiin. Vuokrasopimuksen ehto ei kuitenkaan siirrä vuokranantajan omaa omaisuutta vuokralaisen vakuutuksen piiriin. Se ei myöskään muuta sitä, kumpi osapuoli vastaa mistäkin asunnon osasta.

Kahden vakuutuksen rajasta riidellään myös silloin, kun molemmat ovat voimassa. Hoitamassamme tapauksessa kysymys oli siitä, kumpi vakuutus on korvauksissa ensisijainen, kun sekä kotivakuutus että kiinteistövakuutus olisivat voineet tulla kyseeseen.

Onko kotivakuutus pakollinen vuokra-asunnossa?

Kotivakuutus ei ole lain mukaan pakollinen vuokra-asunnossa sen enempää vuokranantajalle kuin vuokralaiselle. Vuokranantaja voi kuitenkin edellyttää vuokrasopimuksessa, että vuokralainen ottaa kotivakuutuksen, ja tämä on käytännössä pääsääntö.

Usein vuokranantajalta jää kuitenkin vahvistamatta, että vuokralaisen kotivakuutus on oikeasti voimassa.Vuokranantaja luottaa vain vuokralaisen ilmoitukseen, vaikka vuokranantaja voi hyvin pyytää jonkinlaisen todistuksen siitä, että vakuutus on voimassa. Tämä voi olla esimerkiksi vuokralaisen toimittava vakuutustodistus tai kuvankaappaus vakuutusyhtiön verkkopalvelusta, josta voi todeta, että vakuutus on voimassa.

Taloyhtiö ei voi vaatia osakkeenomistajalta kotivakuutusta, mutta asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuu tarkoittaa, että vastaat huoneiston sisäpuolisista vaurioista itse. Ilman vakuutusta maksat ne omasta pussistasi.

Mitä vuokralaisen kotivakuutus kattaa?

Vuokralaisen kotivakuutus kattaa vuokralaisen oman irtaimiston, pienen osan kiinteistä kalusteista sekä hänen vastuunsa niistä vahingoista, jotka hän itse aiheuttaa huolimattomuudellaan. Se ei kata sinun omaisuuttasi, eikä se kata vuokralaisen tahallaan aiheuttamia vahinkoja.

Tähän liittyy yksi vakuutusten rakenteesta johtuva aukko, jota käsittelen tarkemmin vuokralaisen aiheuttamia vahinkoja koskevassa osiossa. Vuokralaisen kotivakuutus rajaa nimittäin usein pois myös ne vahingot, jotka aiheuttaa hänen luvallaan asunnossa oleva henkilö. Vieraan tekemä vahinko ei siis tule korvattavaksi vuokralaisen vakuutuksesta.

Tarkemmin vuokra-asunnon vesivahinkojen korvausvastuusta kirjoitin vesivahinkoa vuokra-asunnossa koskevassa artikkelissa.

Vuokranantajan vakuutukset vertailussa

Viisi vakuutusyhtiötä myy Suomessa vuokranantajalle suunnattua turvaa, ja niiden rakenteet poikkeavat toisistaan niin paljon, ettei suoraa paremmuusjärjestystä voi asettaa. Olen koonnut alle vertailun Ifin, LähiTapiolan, Pohjolan ja Turvan turvista turvatyypeittäin.

Lue esinevakuutustaulukko tuotelaji edellä. Ifin, Pohjolan ja Turvan sarakkeet ovat vuokranantajan ottamaa normaalia kotivakuutusta, LähiTapiolan kolme saraketta sen erillistä Huoneistoturvaa, joka on rakennettu nimenomaan vuokraustoimintaan. Ero ei ole sanamuodoissa vaan tuotevalikoimassa: LähiTapiolan ja Turvan normaalien kotivakuutusten ehdot ovat tältä osin sanasta sanaan samat, ja LähiTapiolan etu syntyy siitä, että se myy niiden päälle vuokranantajalle oman tuotteen.

Ifin vuokranantajan vakuutus

Ifin vuokranantajan vakuutus on kotivakuutus, johon liitetään neljä valinnaista lisäturvaa. Irtaimistolle voi valita kolme turvatasoa, ja niiden ero on siinä, mitkä vahinkotyypit korvataan. Suppein taso kattaa vain palon, noen, savun ja luonnonilmiöt. Perustaso lisää varkauden, ilkivallan, vuotovahingot ja sähkölaitteen rikkoutumisen. Laajin taso kattaa lisäksi äkilliset ja ennalta arvaamattomat vahingot.

Valinnaisia lisäturvia on neljä. Sijoitusasunnon oikeusturva, vastuuvakuutus, turva vuokralaisen tahallaan aiheuttamien vahinkojen varalta ja vuokratulon keskeytys. Oikeusturva on niistä ainoa, jonka voi ottaa yksinään ilman esinevakuutusta.

Lisäturvien edellytykset kannattaa lukea tarkkaan. Vastuuvakuutus edellyttää irtaimiston vakuuttamista, ja turva vuokralaisen tahallisten vahinkojen varalta edellyttää sekä irtaimiston että kiinteän sisustuksen vakuuttamista.

LähiTapiolan Huoneistoturva

LähiTapiolan vuokranantajalle myymän vakuutuksen tuotenimi on Huoneistoturva, vaikka sitä markkinoidaan verkkosivuilla vuokranantajan vakuutuksena. Nimieron huomaa vasta ehdoista, ja se kannattaa tietää, jos haluat tarkistaa oman vakuutuksesi sisällön vakuutuskirjasta.

Huoneistoturva on vakuutusyhdistelmä, jonka kaikki osat ovat valinnaisia. Ehdoissa on kolme erillistä esinevakuutusta, vastuuvakuutus, oikeusturvavakuutus ja vuokratulon keskeytysvakuutus. Yhtään niistä ei sisälly automaattisesti, vaan vakuutuskirjaan merkitään ne, jotka on valittu.

Vakuutusmäärän jako kannattaa lukea tarkkaan. Huoneistoturvan esinevakuutuksissa vakuutuksenottajan omaa irtaimistoa voi olla vakuutusmäärästä enintään 2 000 euroa, mikä kuulostaa vähältä. Ehdot lukevat kuitenkin lieden, liesituulettimen, jääkaapin, kiukaan, WC-kalusteet ja vakuutuksenottajan omistamat pesukoneet huoneiston kiinteisiin sisustuksiin. Ne eivät siis kuluta sitä 2 000 euron osuutta lainkaan, vaikka arkikielessä kodinkone on irtaimistoa.

Laajassa esinevakuutuksessa on yksi kohta, jota ei löydy yhdenkään muun vertaillun vakuutusyhtiön ehdoista. Se korvaa rakennuksen vakuutuksesta korvaamatta jääneen omavastuun tai ikävähennyksen osuuden silloin, kun vuokralainen on vahingosta korvausvastuussa eikä hänen oma vastuuvakuutuksensa korvaa sitä. Juuri tähän aukkoon vuokranantaja tavallisesti putoaa: taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa vahingon, mutta omavastuu ja putkistojen ikävähennys jäävät jonkun maksettavaksi, ja taloyhtiö kääntyy silloin osakkaan puoleen.

Huoneistoturvan laaja esinevakuutus on koko vertailun ainoa turva, joka korvaa vuokralaisen tahallaan aiheuttaman vahingon ilman erillistä lisäturvaa. Palaan tähän tarkemmin seuraavassa osiossa.

Pohjolan vuokranantajan vakuutukset

Pohjolan vuokranantajan turvat ovat lisävakuutuksia, jotka liitetään Omakoti-vakuutukseen. Pohjavakuutus on aina edellytys, eikä vastuu-, oikeusturva- tai keskeytysvakuutusta voi ottaa ilman sitä.

Tästä seuraa yksi asia, joka kannattaa panna merkille. Jos päätät Omakoti-vakuutuksen, myös kaikki siihen liitetyt vuokranantajan vakuutukset päättyvät samalla. Tämä ei välttämättä tule mieleen silloin, kun vakuutuksia järjestellään uudelleen.

Pohjola on myös ainoa vakuutusyhtiö, joka sanoo suoraan, ettei vuokranantajan vastuu-, oikeusturva- ja keskeytysvakuutuksia voi ottaa lainkaan alle kolmen kuukauden lyhytaikaiseen majoittamiseen. Omakoti-vakuutus soveltuu sijoitusasunnolle silloinkin, mutta kolme lisäturvaa jäävät saamatta.

Turvan vuokranantajan laajennukset

Turvalla ei ole erillistä vuokranantajan vakuutusta, vaan kaksi laajennusta kotivakuutuksen vastuu- ja oikeusturvavakuutuksiin. Kumpikin edellyttää Turvan kotivakuutusta, ja kumpikin on sovittava erikseen ja merkittävä vakuutuskirjaan.

Pohjavakuutuksen vaatimus ei ole Turvan erityisyys. Moni vakuutusyhtiö myy vuokranantajan turvan vain lisäturvana, joka edellyttää pohjavakuutusta samasta yhtiöstä, ja pohja on eri vakuutusyhtiöillä eri: Turvalla se on vuokranantajan oma kotivakuutus, Pohjolalla vuokra-asunnon Omakoti-vakuutus. Kannattaa siis laskea hintaa vertaillessa mukaan myös se vakuutus, jota lisäturva edellyttää — halvin lisäturva ei ole halvin kokonaisuus, jos se pakottaa siirtämään koko vakuutuksen toiseen yhtiöön.

Laajennuksissa on ehto, jota muilla vakuutusyhtiöillä ei ole. Ne voidaan myöntää ja pitää voimassa vain, jos vakuutetut omistavat enintään viisi tällaista kohdetta yhteensä. Kynnys koskee koko omistusta eikä vain niitä kohteita, jotka haluat vakuuttaa. Jos omistat kuusi asuntoa, laajennusta ei saa yhteenkään niistä.

Turvan kotivakuutuksesta puuttuu myös vuokratulon keskeytysturva. Se ei kuitenkaan tarkoita, ettei Turvalla olisi keskeytysturvaa lainkaan.

Turvalla on erillinen vuokratuottokeskeytysvakuutus, jolla on omat ehtonsa ja oma vakuutuskirjansa. Se ei ole kotivakuutuksen lisäturva. Vakuutuksen kohteena on vakuutuskirjaan merkittyjen kiinteistöjen tai huoneistojen vuokratulo, ja korvaus edellyttää Turvan yritysesinevakuutuksesta korvattavaa palo-, luonnonilmiö-, vuoto-, rikos- tai rikkoutumisvahinkoa. Vakuutettuna on ehtojen mukaan vakuutuksenottajan harjoittama taloudellinen toiminta, eli turva on kirjoitettu vuokraustoimintaa liiketoimintana harjoittavalle eikä kotivakuutuksen päälle otettavaksi.

Fennia ja Pohjantähti: ei omaa tuotetta

Fennialla ei ole erillistä vuokranantajan vakuutusta. Vakuutusyhtiö kertoo sen itse suoraan: "Fennian valikoimassa ei ole erillistä vuokranantajan vakuutusta." Fennian kotivakuutus kattaa vuokra- ja osakehuoneistojen kiinteän sisustuksen ja irtaimiston 10 000 euroon asti, ja kiinteistövakuutus voi kattaa vuokratulon menetystä, mutta vuokranantajalle räätälöityä tuotetta ei ole.

Pohjantähti markkinoi kotivakuutusta vuokra-asuntoon, mutta Pohjantähden kotivakuutusehdoissa ei ole yhtään vuokranantajaa koskevaa pykälää. Vuokranantajan turva rakentuu siis tavallisen kotivakuutuksen varaan ilman erityisehtoja.

Molemmat kannattaa tietää, jos vakuutuksesi on jommassakummassa vakuutusyhtiössä. Se ei tarkoita, ettei vuokra-asuntoa voisi vakuuttaa, mutta vertailussa esitettyjä vuokranantajan erityisturvia ei ole tarjolla.

Korvaako vakuutus vuokralaisen aiheuttamat vahingot?

Vuokralaisen tahallaan aiheuttama vahinko on lähtökohtaisesti rajattu pois kaikkien kotivakuutusyhtiöiden ehdoista. Jonkun muun tekemä ilkivalta voidaan korvata, mutta ei siis oman vuokralaisen tekemänä.

Ero tekijässä on ratkaiseva.

Vuokralaisen oma kotivakuutus korvaa ulkopuolisen tekemän vahingonteon normaalina rikosvahinkona, mutta rajaa pois vuokralaisen ja hänen vieraidensa tahallaan aiheuttamat vahingot. Vuokralaista ei myöskään voi velvoittaa hakemaan korvausta omasta vakuutuksestaan, vaan hän päättää itse, ilmoittaako vahingon vakuutusyhtiölleen.

LähiTapiolan Huoneistoturvan laaja esinevakuutus poikkeaa tästä.

Se korvaa myös vuokralaisen tai tämän luvalla huoneistossa olevan henkilön tahallisesti aiheuttaman vahingon, jos vahingonteko on yksittäinen ja äkillinen tapahtuma ja siitä on tehty rikosilmoitus. Ifillä vastaava turva on ostettavissa erillisenä lisäturvana ja Pohjolalla vahinko korvataan vain palo- tai putkistovuotovahinkona.

FINE-79809-L3T3D1 – Kannabisviljelmän kosteusvauriot katsottiin vuokralaisen tahallaan aiheuttamiksi

A teki elokuussa vahinkoilmoituksen vuokralle antamansa osakehuoneiston vaurioista. Poliisi oli poistanut asunnosta kannabisviljelmän, ja vahinkokartoituksessa todettiin viljelmän tuottaman lämmön ja kosteuden sekä puutteellisen ilmanvaihdon aiheuttaneen laajaa mikrobikasvustoa olohuoneen katto-, seinä- ja lattiapinnoissa. Korjauskuluiksi arvioitiin noin 12 000 euroa. Poliisi jätti esitutkinnan toimittamatta, koska vahingonteko edellyttää tahallista vaurioittamista eikä viljelyn tarkoituksena ollut vahingoittaa huoneistoa.

Vakuutusyhtiö hylkäsi korvauksen. Kotivakuutuksen lisäturvasta korvataan vain vuokralaisen huoneiston kiinteälle sisustukselle tahallaan aiheuttama äkillinen ja vuokranantajalle ennalta arvaamaton vahinko. Vakuutusyhtiön mukaan tarkoituksellisestikin toteutettu toiminta voi johtaa tahattomaan vahinkoon, eikä asiassa ollut näytetty, että vuokralaisen tarkoituksena olisi ollut vahingoittaa huoneistoa. Vakuutusyhtiö nojasi poliisin toteamukseen, jonka mukaan vastaavat kasvattamot eivät useimmiten aiheuta tällaisia vahinkoja.

A katsoi, ettei asunnossa ollut asuttu lainkaan vaan se oli vuokrattu kasvattamoksi, mikä puolsi tahallisuutta. Vuokralainen oli A:n mukaan tietoinen siitä, että kannabiksen kasvattaminen vaurioittaa huoneistoa. Poliisin kannanottoa tahallisuudesta ei voitu pitää ratkaisevana, ja vahinkojen todellinen laajuus ilmeni kartoitusraportista.

Vakuutuslautakunta totesi näyttötaakan korvattavasta tapahtumasta olevan korvauksen hakijalla, mutta muistutti aiemmasta ratkaisukäytännöstään, jonka mukaan muualla asuvan omistajan mahdollisuudet esittää näyttöä vaurioiden täsmällisestä sattumistavasta ovat rajalliset. Vakuutusyhtiö ei siksi voi poikkeuksetta kieltäytyä korvaamasta pelkästään sillä perusteella, ettei tapahtumien kulku ole tarkoin tiedossa.

Ehdoissa ei ollut määritelty tahallisuutta. Vakuutuslautakunta katsoi, että aiheuttamista voidaan pitää tahallisena myös silloin, kun henkilö on olosuhteet huomioon ottaen mieltänyt vahingon hyvin todennäköisesti seuraavan menettelystään. Kannabiksen kasvatukseen liittyy tyypillisesti huonetilan kosteuden ja lämpötilan nousu, joten toimintaan ryhtyvän tiedossa on riski ja siihen ryhtyminen osoittaa välinpitämätöntä suhtautumista siihen. Vaurioiden laajuuden vuoksi oli ilmeistä, että vuokralaisen oli täytynyt havaita vaurioita huoneistossa käydessään. Vauriot olivat siten aiheutuneet ehtokohdan tarkoittamasta vuokralaisen tahallisesta teosta.

Vakuutusyhtiö vetosi myös huumekasvin viljelyä koskevaan rajoitusehtoon. Vakuutuslautakunta katsoi rajoituksen vakuutusturvan olennaiseksi rajoitukseksi, josta vakuutusyhtiön olisi tullut kertoa ennen sopimuksen tekemistä. Koska vakuutusyhtiö ei ollut osoittanut näin tehneensä, vakuutus oli voimassa ilman kyseistä rajoitusta.

Vakuutuslautakunta suositti, että vakuutusyhtiö korvaa huoneiston kiinteälle sisustukselle aiheutuneen vahingon vetoamatta huumekasvin viljelyä koskevaan rajoitusehtoon.

Ratkaisussa on kaksi vuokranantajan kannalta olennaista kohtaa.

Tahallisuus ei edellytä sitä, että vuokralainen olisi halunnut rikkoa asunnon. Riittää, että hän on mieltänyt vahingon hyvin todennäköiseksi seuraukseksi toiminnastaan. Toiseksi näyttötaakkaa arvioidaan lievemmin, kun kohde on vuokrakäytössä, koska muualla asuva omistaja ei voi tietää mitä asunnossa tapahtui.

Poliisin päätös jättää esitutkinta toimittamatta ei myöskään ratkaise vakuutusasiaa. Rikosoikeudellinen tahallisuusarvio ja vakuutusehdon tahallisuusarvio ovat eri asioita, vaikka vakuutusyhtiön kielteinen päätös voikin usein olla sama lopputulokseltaan kuin rikosprosessi.

Aina lopputulos ei kuitenkin ole samanlainen, kuten seuraava lautakunnan tapaus osoittaa.

FINE-060611 – Vuokralaisen tarkoituksellisesti aiheuttamat vauriot eivät olleet ennalta arvaamattomia

A oli vakuuttanut kotivakuutuksella vuokrakäyttöön annetun kerrostalohuoneiston irtaimiston ja huoneiston osat. Vuokrasopimus purettiin, ja A teki vahinkoilmoituksen vuokralaisen hallinta-aikanaan aiheuttamista vaurioista. Vuokralainen oli asentanut sisäoviin lukkoja ja salpoja, liimannut tuuletusikkunan kiinni ja vaurioittanut ovia, ikkunoiden puitteita ja seinäpintoja. Korjauskulut olivat yhteensä 3 888,78 euroa.

Vakuutusyhtiö hylkäsi korvauksen. Tiedossa ei ollut mitään äkillistä ja ennalta arvaamatonta vahinkotapahtumaa, ja ainakin osa vahingoista oli vakuutusyhtiön mukaan aiheutunut rajoitusehdossa korvauspiirin ulkopuolelle rajatusta vuokralaisen tahallisesta toiminnasta. Vakuutusyhtiö korosti, että ennalta arvaamattomuutta arvioidaan objektiivisesti vahingon syyn eikä seurauksen perusteella. Vuokralaisen aktiivisesta toiminnasta seuranneet vauriot eivät olleet luonteeltaan ennalta arvaamattomia riippumatta siitä, oliko toiminta tahallista vai huolimatonta.

A vaati koko summan korvaamista. Vahingot olivat hänen mukaansa syntyneet luvattomista muutostöistä, jotka vuokralainen oli tehnyt ammattitaidottomasti rakenteita rikkoen, ja osa vaurioista oli syntynyt vasta kun jälkiä yritettiin ennen poismuuttoa korjata karkeasti. Varsinaista vahingoittamistarkoitusta ei ollut. A huomautti myös, että äkillisyyden vaatimuksella suljetaan pois kulumisvahingot, eivätkä nämä vauriot olleet syntyneet vähitellen.

Vakuutuslautakunta piti A:n kertoman ja valokuvien perusteella ilmeisenä, että oville, puitteille ja seinäpinnoille aiheutetut vauriot olivat pääosin seurausta vuokralaisen tarkoituksellisesta toiminnasta. Tällaiset teot eivät täytä ehtojen edellytystä tapahtuman ennalta arvaamattomuudesta, eivätkä ne siten täytä myöskään särkymis- ja menetysturvan vaatimusta äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta ulkoisesta syystä.

Rikosturvan osalta Vakuutuslautakunta totesi, ettei äkillisyydelle ja ennalta arvaamattomuudelle voida antaa samaa merkitystä kuin särkymis- ja menetysturvassa. Koska ilkivallalla tarkoitetaan rikosturvassa muun kuin vakuutetun tahallaan aiheuttamaa vahinkoa ja koska rajoitusehto rajaa vuokralaisen tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudella aiheuttamat vahingot korvauspiirin ulkopuolelle, vauriot jäivät myös rikosturvan korvausedellytysten ulkopuolelle.

Yksittäisen ikkunalasin halkeaman osalta Vakuutuslautakunta kiinnitti huomiota siihen, että vakuutuskirjamerkinnän mukaan huoneisto oli vakuutettu vuokrakäytössä. Selvityksestä ei ilmennyt, että ikkunan rikkoutumisessa olisi kyse vuokralaisen tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudella aiheuttamasta vahingosta, joten vahinko täytti tältä osin särkymis- ja menetysturvan korvausedellytykset.

Vakuutuslautakunta ei suosittanut korvausta oville, puitteille ja seinäpinnoille aiheutetuista vaurioista, mutta suositti vakuutusyhtiötä korvaamaan ikkunalasin korjauskulut 411,63 euroa viivästyskorkoineen.

Miksi lopputulokset eroavat?

Ensimmäisessä ratkaisussa vahinko korvattiin siksi, että vakuutukseen oli valittu erillinen turva vuokralaisen tahallisten vahinkojen varalta. Toisessa sellaista turvaa ei ollut, ja silloin tahallisuus toimii vastakkaiseen suuntaan. Mitä selvemmin vuokralainen on toiminut tarkoituksellisesti, sitä varmemmin korvausta ei tule.

Toinen ratkaisu opettaa myös sen, että vahinkoilmoitus kannattaa eritellä vauriokohtaisesti eikä yhtenä könttänä. Ikkunalasi korvattiin nimenomaan siksi, ettei sen syystä ollut selvitystä ja tällöin vakuutusehdot puolsivat korvattavuutta.

Korvaako vakuutus vuokralaisen vieraan aiheuttaman vahingon?

Vuokralaisen vieraan tahallaan aiheuttama vahinko jää useimmiten korvaamatta molemmista vakuutuksista yhtä aikaa, ja tämä on vakuutusten rakenteessa oleva aukko, jota harva tietää etsiä.

Otetaanpa käytännön esimerkki.

Esimerkki – vuokralaisen vieras hajottaa asuntoa

Vuokralaisesi kutsuu illanistujaisiin vieraita. Yksi heistä suuttuu, potkii sisäoven rikki ja repii keittiön kaapinovet irti saranoista. Vuokralainen tekee tapahtuneesta rikosilmoituksen ja kertoo sinulle rehellisesti, mitä tapahtui.

Vuokralaisen omasta kotivakuutuksesta vahinko jää korvaamatta, koska ehdot rajaavat pois ne vahingot, jotka aiheuttaa vakuutetun luvalla asunnossa oleva henkilö. Vieras oli vuokralaisen luvalla paikalla.

Jos olet ottanut Ifin vuokranantajan vakuutuksen ja siihen lisäturvan vuokralaisen tahallisten vahinkojen varalta, vahinko jää silti korvaamatta. Lisäturva poikkeaa vain siitä rajoituksesta, joka koskee vuokralaisen omaa tahallisuutta, ei siitä joka koskee hänen luvallaan asunnossa olevan henkilön tekoa.

LähiTapiolan Huoneistoturvan laajasta esinevakuutuksesta vahinko sen sijaan voi olla korvattavissa, koska sen sanamuoto kattaa nimenomaan vuokralaisen tai tämän luvalla huoneistossa olevan henkilön tahallisen teon.

Tämä on kokemuksemme mukaan yksi niistä kohdista, joissa vuokranantaja jää ilman korvauksia vaikka ei ole tehnyt mitään väärin ja on myös vakuuttanut vuokra-asunnon oikein. Lisäksi vuokralainen on hankkinut kotivakuutuksen niin kuin sovittiin, kyse on aidosta vahingsota ja rikosilmoitus on tehty, mutta kummankaan vakuutus ei maksa korvauksia.

Korvaako vuokratulon keskeytysvakuutus menetetyn vuokran?

Vuokratulon keskeytysvakuutus korvaa menetetyn vuokran vain silloin, kun taustalla oleva vahinko on itsessään korvattava. Se ei siis kata kaikkia vuokratulon menetyksiä, vaan edellyttää, että vuokran menetyksen juurisyyn aiheuttanut vahinko on myös vakuutuksen piirissä. Näin ei suinkaan aina ole.

Vakuutusyhtiöiden markkinoinnissa turvasta puhutaan yleensä suojana vuokratulon menetyksen varalta, mutta todellisuudessa korvaus siis edellyttää taustalla olevaa vakuutuksesta korvattavaa esinevahinkoa.

Vuokratulon keskeytysvakuutuksen kattama ajanjakso ja omavastuut eroavat vakuutusyhtiöittäin. Ifillä ja Pohjolalla korvausta maksetaan enintään 12 kuukauden ajalta ja omavastuu on puolet yhden kuukauden vuokrasta. LähiTapiolan Huoneistoturvassa korvausaika on myös 12 kk, mutta erillistä omavastuuta ei vähennetä, jos omavastuu on jo otettu keskeytyksen aiheuttaneen vahingon korjauskuluista.

Yksi ero kannattaa nostaa esiin erikseen.

If ja Pohjola eivät korvaa sitä aikaa, joka kuluu asunnon uudelleenvuokraamiseen sen jälkeen kun asunto on korjattu vuokrauskelpoiseksi. LähiTapiolan ehdoissa korvausta voidaan maksaa vielä korjauksen valmistumista seuraavan kuukauden vuokratulosta, jos vuokrasopimus päättyi vahingon vuoksi. Turvan kotivakuutuksesta keskeytysturva puuttuu, ja yhtiön erillinen vuokratuottokeskeytysvakuutus on oma vakuutuksensa, joka edellyttää yritysesinevakuutusta eikä kotivakuutusta.

FINE-70339-R8S3S – Työvirheeksi katsottu putkirikko kaatoi myös vuokratulon menetyksen korvauksen

A omisti vuokralle annetun asunnon, jossa oli sattunut vesivahinko astianpesukoneen poistoletkun jäätyä kytkemättä hajulukkoon. Kun rakennusliike korjasi tätä vahinkoa, se osui lattian pintalaattaa auki piikatessaan vesiputkeen ja keittiöön pääsi lisää vettä. Korjaustöiden ajaksi vuokralainen joutui muuttamaan sijaisasuntoon. A haki vuokratulon menetyksestä korvausta kotivakuutukseensa kolme päivää aiemmin voimaan tulleesta vuokranantajan keskeytysvakuutuksesta.

Vakuutusyhtiö hylkäsi korvauksen. Vakuutusyhtiö katsoi piikkausterän osumisen vesiputkeen olevan kotivakuutuksen rajoitusehdossa tarkoitettu työvirhe, jota ei korvata. Koska keskeytysvakuutuksen ehtojen mukaan vuokratulon menetys korvataan vain silloin, kun se on suoranainen seuraus kotivakuutusehtojen mukaan korvattavasta vakuutustapahtumasta, myöskään keskeytysvahinkoa ei maksettu.

Sisäisessä muutoksenhaussa vakuutusyhtiö täsmensi perustettaan. Ammattimaiseen rakentamiseen ja hyvään rakennustapaan kuuluu varmistaa, ettei työn suoritusalueella ole mitään työn aikana vaurioituvaa. Urakoitsijalta saadun selvityksen mukaan tämä oli tiennyt allaskaappiin nousevista kupariputkista, mutta putkikarttaa ei ollut käytettävissä.

A:n mukaan uusi vuotovahinko oli äkillinen ja ennalta arvaamaton tapahtuma. Putki kulki pintalaatan sisällä näkymättömissä, eikä siihen osuminen voinut olla työvirhe. Työvirheeltä olisi A:n mukaan edellytettävä tuottamuksellista tai virheellisesti tehtyä työsuoritusta, eikä pelkkä putkeen osuminen täytä sitä.

Vakuutuslautakunta totesi vesijohtoon osumisen olevan piikkaamalla tehtävälle purkutyölle ominainen ja yleisesti tunnettu riski, jonka välttämiseksi putkien sijainti on pyrittävä ennakolta selvittämään. Urakoitsija oli tiennyt rakenteissa kulkevista putkista, mutta toimi ilman putkikarttaa. Vahingon syynä oli todennäköisesti se, ettei putken sijaintia ollut riittävästi selvitetty tai siitä oli erehdytty, ja vahinko olisi ollut estettävissä myös katkaisemalla vedensyöttö.

Koska putken rikkoutumisen syynä oli rajoitusehdossa mainittu työvirhe, vuotovahinko ei ollut kotivakuutuksesta korvattava. Vakuutuslautakunta katsoi, ettei tällöin korvata myöskään vuokratulon menetystä.

Vakuutuslautakunta ei suosittanut korvausta.

Keskeytysvakuutus oli tässä voimassa ja maksettu - aivan kuten pitääkin. Korvausta ei silti tullut, koska itse vuokratulon menetyksen aiheuttanut vahinko ei ollut vakuutuksesta korvattava.

Työvirhettä koskeva rajotusehto on vuokranantajalle keskimääräistä vaarallisempi rajoitus, koska vuokra-asunnoissa tehdään usein enemmän remontteja ja korjauksia useammin kuin omassa kodissa. Kun vahinko syntyy urakoitsijan työstä, korvausreitti ei useinkaan kulje omasta kotivakuutuksesta vaan urakoitsijan vastuuvakuutuksesta. Yhdessä hoitamassamme tapauksessa oli kyse juuri tästä, ja saimmekin lopulta haettua korvauksen lvi-asentajan aiheuttamasta vesivahingosta.

Vuokranantajan vastuuvakuutus

Vuokranantajan vastuuvakuutus korvaa vahingon, josta olet asunnon tai kiinteistön omistajana lain mukaan korvausvastuussa jollekin muulle. Kyse on siis toiselle aiheutetusta vahingosta, ei oman omaisuutesi vaurioista.

Tyypillisin tilanne on se, että asunnostasi valuu vettä taloyhtiön rakenteisiin tai naapurin asuntoon. Toinen tavallinen tilanne on se, että asennat itse kodinkoneen ja sen asennus pettää tai ehkä unohdit pesukoneen tulppauksen tehdessäsi asuntoon muutoksia.

Turvan laajennuksessa korvauksen yläraja on valinnan mukaan 500 000 tai miljoona euroa, Pohjolalla 225 000 euroa ja Ifillä sekä LähiTapiolalla 200 000 euroa. Omavastuut ovat 150 eurosta tuhanteen euroon.

Vaikka vastuuvakuutuksesta maksettavat enimmäiskorvausmäärät ovat suuria, ne eivät kerro koko totuutta.

Vastuuvakuutus ei ensinnäkään korvaa vahinkoa omalle kiinteälle sisustuksellesi. Tämä rajaus on kaikilla vakuutusyhtiöillä, ja se on helppo ymmärtää väärin. Jos oma astianpesukoneesi vuotaa ja vesi vaurioittaa sekä oman asuntosi lattian että alakerran naapurin katon, vastuuvakuutus korvaa naapurin vahingon ja oman asuntosi vauriot kuuluvat esinevakuutukseen.

Toiseksi vastuuvakuutuksesta korvataan vahinkoja vain, kun korvausvastuu on olemassa. Vakuutuksesta ei makseta korvauksia vain siksi, että vahinko tapahtui. Tämä on kokemukseni mukaan yksi yleisimmistä harhaluuloista vastuuvakuutuksen käyttämiseen liittyen. vakuutuksesta ei siis voi hakea korvauksia vain siksi, että mistään muualta ei niitä saanut.

Vuokranantajan kannalta ensimmäinen kysymys ei ole se, mitä vastuuvakuutus kattaa, vaan se, onko korvausvastuuta ylipäätään syntynyt. Vakuutus korvaa vain sen, mistä vuokranantaja on lain mukaan vastuussa jollekin toiselle. Pelkkä vahingon sattuminen vuokra-asunnossa ei tarkoita vastuuta: jos vesi valuu naapuriin putkesta, joka on taloyhtiön kunnossapitovastuulla, vahinko ei yleensä johdu vuokranantajan huolimattomuudesta eikä hänen vastuuvakuutuksensa tule kyseeseen lainkaan.

Juuri tästä syystä kielteinen päätös tulee vastuuvakuutuksessa kahdella eri perusteella, ja ne kannattaa osata erottaa. Ensimmäinen on se, ettei vakuutusyhtiö katso huolimattomuutta tapahtuneen, jolloin korvausvastuuta ei sen mukaan synny. Toinen on rajoitusehto, joka sulkee vahingon pois vaikka vastuu olisi riidaton. Edellinen ratkeaa näytöllä siitä mitä tehtiin ja milloin, jälkimmäinen ehtotekstin tulkinnalla. Olemme kääntäneet vastuuvakuutuksen kielteisiä korvauspäätöksiä molemmilla perusteilla, ja useimmin ratkaisevaa on ollut se, että vakuutusyhtiö oli arvioinut huolellisuutta puutteellisin tiedoin.

Vastaako vuokranantaja kodinkoneista?

Vuokranantaja vastaa niistä kodinkoneista, jotka hän on itse asuntoon hankkinut, ja niiden vaurioista korvausta haetaan vuokranantajan omasta esinevakuutuksesta eikä vastuuvakuutuksesta.

Jos kodinkone rikkoutuu itsestään, kyse on esinevahingosta, ja korvattavuus riippuu siitä, mikä turvataso irtaimistolle on valittu. Esimerkiksi sähkölaitteen rikkoutuminen kuuluu Ifillä perus- ja laajaan tasoon mutta ei suppeaan.

Jos taas hankkimasi kodinkone aiheuttaa vahingon muualle, esimerkiksi vuotaa naapuriin, korvausta haetaan vastuuvakuutuksestasi. Tässä kannattaa panna merkille, että vastuu edellyttää huolimattomuutta. Pelkästään se, että vahinko syntyi sinun laitteestasi, ei tarkoita korvausvastuuta, vaikka taloyhtiön taikka isännöitsijän suunnalta laskuja lähetelläänkin kokemukseni mukaan varsin heppoisin perustein.

Monesti kyse on tietämättömyydestä tai siitä, että taloyhtiön taloudellinen tilanne on haastava, jolloin vahingolle pyritään hakemaan toinen maksaja tavalla tai toisella. Ei ole myös epätavanomaista, että taloyhtiö tai isännöitsijä kokeilevat vähän kepillä jäätä, että saisiko jonkun toisen korvaamaan vahingon, vaikka lainmukaista perustetta sille ei olisi.

Homeasunto ja vuokranantajan vastuu

Homevaurion korvattavuus ratkeaa monesti kahdesta asiasta. Ensimmäinen on se, mistä vaurio on syntynyt. Toinen on se, kenen kunnossapitovastuulla vaurioitunut rakenne on.

Jos home on seurausta pitkäaikaisesta kosteudesta, se voi jäädä korvaamatta vähitellen syntyviä vahinkoja koskevan rajoitusehdon perusteella. Äkillisestä vuotovahingosta syntynyt home on sen sijaan eri asia, ja silloin korvattavuus arvioidaan tavallisen vesivahingon korvaamisen kautta. Täällä on olennaista, kenen kunnossapitovastuulla oleva omaisuus on vahingoittunut. Vuokranantaja ei tietystikään vastaa rakenteiden vaurioista, mutta omien pinnotteiden homevauriot voivat olla korvattavia, jos itse vesivahinko on korvattava.

Vastuuvakuutukset sen sijaan rajaavat kosteus- ja homevahingot lisäksi erikseen pois. LähiTapiolan ehdoissa rajaus koskee kosteutta ja tulvimista, ja poikkeus edellyttää äkillistä tapahtumaa sekä ilmoittamista määräajassa. Pohjolan ehdoissa rajataan nimenomaisesti home, sieni, bakteeri, radon ja kosteuden aiheuttama lahoaminen sekä haju.

Taloyhtiö voi silti olla vastuussa rakenteiden homevauriosta siitä riippumatta, mistä syystä vaurio on syntynyt. Rakenteiden kunnossapitovastuu on taloyhtiöllä, eikä se vastuu katoa sillä perusteella, ettei jokin vakuutus korvaa vahinkoa. Rakenteiden ja huoneiston sisäpuolen raja kannattaakin selvittää ennen kuin tyytyy kielteiseen korvauspäätökseen.

Vuokralaisen suuntaan kyse on vielä eri asiasta, koska vuokranantaja voi joutua vuokranalennukseen tai vahingonkorvaukseen huoneenvuokralain perusteella riippumatta siitä, mitä vakuutus korvaa.

Vuokranantajan oikeusturva ja vuokrariidat

Vuokranantajan oikeusturva korvaa asianajo- ja oikeudenkäyntikuluja vuokraukseen liittyvissä riita-asioissa. Erillisen oikeusturvavakuutuksen tarve syntyy usein jo pelkästään siitä, että tavallinen kotivakuutuksen oikeusturva voi rajata sijoitusasunnon vuokrasuhteen riidat nimenomaisesti pois. Osalla vakuutusyhtiöistä normaaliin kotivakuutukseen sisältyvät yhden sijoitusasunnon riidat, mutta jo toisen asunnon myötä turva on hankittava erillisellä vuokranantajan oikeusturvavakuutuksella. Pohjolan kotivakuutuksessa tämä raja on kirjoitettu ehtoon näkyviin: oikeusturva ei kata riitaa, joka liittyy muuhun huoneistoon kuin vakuutetun vakinaiseen tai vapaa-ajan asuntoon, mutta rajoitusta ei sovelleta, jos vakuutetuilla on omistuksessaan tai hallinnassaan yhteensä enintään yksi tällainen muu asunto.

Esimerkiksi Turvan kotivakuutuksen oikeusturvassa todetaan, ettei kuluja korvata "kiinteistön, rakennuksen, huoneiston tai niiden osan vuokraamiseen liittyvässä asiassa, jossa vakuutettu on asianosaisena vuokranantajan ominaisuudessa". Vuokranantajan laajennus poistaa juuri tämän rajoituksen ja vakuutus onkin käytettävissä.

Vakuutusmäärät vaihtelevat tyypillisesti 10 000 eurosta 14 000 euroon, ja omavastuu on 15 tai 20 prosenttia kustannuksista.

Vakuutuksen on lisäksi oltava voimassa silloin kun riita syntyy, ja jos se on ollut voimassa alle kaksi vuotta, myös niiden seikkojen joihin riita perustuu on täytynyt syntyä voimassaoloaikana. Sijoitusasunnon ostoa koskeva riita jää siis helposti turvan ulkopuolelle, jos oikeusturva hankitaan vasta kaupan jälkeen. Kirjoitin tästä niin kutsutusta kahden vuoden säännöstä erikseen.

Maksamattomien vuokrien perintä on tavallisin vuokranantajan riita, ja se korvataan, mutta yhdellä olennaisella edellytyksellä. Vaatimuksen on oltava riitainen, eli vuokralaisen on täytynyt kiistää lasku joko perusteeltaan taikka määrältään. Jos maksamattomuus johtuu vuokralaisen maksuhaluttomuudesta, maksukyvyttömyydestä taikka yleisestä passiivisuudesta asian hoitamiseen eikä hän kiistä vaatimusta, asianajokulut eivät ole korvattavia.

Häädön täytäntöönpano jää kaikilla vakuutusyhtiöillä oikeusturvan ulkopuolelle. Itse häätöriidan oikeudenkäyntikulut voivat olla korvattavia, mutta ulosottomiehen suorittaman häädön kulut eivät.

Rajoitusehtoa tulkitaan laajasti, eikä vaatimuksen muoto pelasta vuokranantajaa.

VKL 167/04 – Vuokralaisen vahingonkorvauskanne katsottiin huoneenvuokra-asiaksi, eikä oikeusturvaetua myönnetty

A Oy oli asunto-osakeyhtiö, joka oli vuokrannut liikehuoneiston B Oy:lle. Vuokralainen jätti vuokrat maksamatta, ja A Oy vaati maksamattomia vuokria kanteella. Vuokralainen nosti vastakanteen, jossa se vaati käräjäoikeutta vahvistamaan, ettei huoneisto ollut enää sovitussa kunnossa, ja velvoittamaan A Oy:n korvaamaan puutteellisesta kunnosta aiheutuneet kulut. Taustalla oli taloyhtiössä aloitettu putkiremontti. A Oy haki oikeusturvaetua vain vastakanteen puolustamiseen.

Vakuutusyhtiö hylkäsi hakemuksen. Kiinteistön oikeusturvavakuutuksen ehtojen mukaan vakuutuksesta ei korvata kuluja asiassa, joka koskee huoneenvuokrasuhdetta. Vakuutusyhtiön mukaan osapuolten riitaisuudet perustuivat yksinomaan heidän väliseensä vuokrasuhteeseen, ja vuokralaisen korvausvaatimus nojasi vuokrasopimukseen.

Vastineessaan vakuutusyhtiö täsmensi perustettaan. Huoneiston pitäminen sopimuksen mukaisessa kunnossa on vuokranantajan päävelvollisuus, ja vuokralaisen vaatimukset perustuivat juuri tämän velvollisuuden laiminlyöntiin. Vakuutusyhtiö katsoi, että samoin kuin vuokranmaksua koskevissa riidoissa, myös huoneiston kuntoa koskevissa riidoissa vaatimus perustuu huoneenvuokrasuhteeseen. Merkitystä ei ollut sillä, käsiteltiinkö korvausriita samassa vai eri oikeudenkäynnissä kuin vuokrasaatava.

A Oy myönsi, että vuokravelkomus ja häätö jäivät rajoitusehdon vuoksi korvauspiirin ulkopuolelle. Vastakanteen osalta se katsoi kuitenkin kyseessä olevan puhtaasti vahingonkorvausoikeudellinen asia. A Oy:n mukaan kyse oli kahdesta eri jutusta, jotka oli vain prosessiekonomisista syistä yhdistetty samaan oikeudenkäyntiin.

Vakuutuslautakunta lähti siitä, mihin vuokralainen oli vaatimuksensa perustanut. Vuokralainen vetosi siihen, ettei liikehuoneisto ollut sovitussa kunnossa, ja korvauksia vaadittiin A Oy:ltä nimenomaan vuokranantajan ominaisuudessa liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain ja huoneenvuokrasopimuksen perusteella. Vakuutuslautakunta katsoi vahingonkorvausasian siten koskeneen huoneenvuokrasuhdetta.

Vakuutuslautakunta ei suosittanut oikeusturvaedun myöntämistä.

Ratkaisu on vanha, mutta sen tulkinta näkyy yhä nykyisissä ehdoissa. Turvan kotivakuutuksen sanamuoto rajaa vuokranantajan aseman pois täsmälleen samalla logiikalla yli kahden vuosikymmenen jälkeen.

Käytännössä tästä seuraa kaksi asiaa. Vuokranantaja ei voi kiertää rajoitusta sillä, missä oikeudenkäynnissä asia käsitellään tai minkä nimellä vaatimus esitetään. Ja jos asuntojen vuokraamista harjoittaa, oikeusturva pitää lähes poikkeuksetta siis hankkia erikseen.

Mitä vuokranantajan vakuutus ei korvaa?

Vuokranantajan vakuutus ei korvaa kulumista, huonoa kuntoa eikä hoidon laiminlyöntiä, eikä se korvaa vahinkoa, joka on syntynyt vähitellen. Nämä rajaukset ovat kaikilla vakuutusyhtiöillä, ja niistä usein riidellään.

Kuluminen on rajauksista tavallisin. Vuokra-asunnossa pinnat kuluvat nopeammin kuin omassa kodissa, ja kulumisen ja vahingon raja on liukuva. Ifin ehdoissa todetaan suoraan, ettei kulumisesta, asunnon huonosta kunnosta tai hoidosta aiheutuneita vahinkoja korvata.

Vähitellen syntyneet vahingot jäävät samoin ulkopuolelle. Tämä koskee erityisesti kosteusvaurioita, jotka ovat kehittyneet pitkän ajan kuluessa.

Yleisistä rajoituksista vuokranantajan kannalta merkittävin on työvirhe. Se rajaa pois vahingot, jotka syntyvät remontin tai korjauksen yhteydessä tehdystä virheestä, ja kuten edellä näkyi, se voi kaataa samalla myös keskeytyskorvauksen.

Lisäksi jokainen vakuutusyhtiö rajaa pois vuokralaisen tahallaan tai törkeällä huolimattomuudella aiheuttamat vahingot, ellei vakuutukseen ole valittu erillistä turvaa tätä varten. Törkeä huolimattomuus on tässä oma kysymyksensä. Ifin ehdoissa se on rajattu pois myös silloin, kun vakuutukseen on valittu turva vuokralaisen tahallisten vahinkojen varalta, koska lisäturvan sanamuoto koskee vain tahallista tekoa.

Lyhytaikainen majoittaminen on rajaus, jonka vain Pohjola sanoo ääneen. Muiden vakuutusyhtiöiden ehdoissa ei ole mainintaa kumpaankaan suuntaan, mikä ei tarkoita että turva olisi voimassa. Jos vuokraat asuntoa Airbnb-tyyppisesti, kysy vakuutusyhtiöltä kirjallinen kanta ennen kuin luotat vakuutukseen.

Paljonko vuokranantajan vakuutus maksaa?

Vuokranantajan vakuutuksen hinta määräytyy samoista tekijöistä kuin kotivakuutuksen hinta, eikä yhtä vertailukelpoista hintaa ole olemassa. Hinta riippuu asunnon sijainnista, koosta, iästä ja siitä, mitkä turvat vakuutukseen on valittu.

Hintaan vaikuttavat eniten nämä valinnat. Irtaimiston ja kiinteän sisustuksen enimmäiskorvausmäärä, omavastuun suuruus, valittu turvataso ja se, montako lisäturvaa vakuutukseen liitetään.

Omavastuu on tekijä, jonka vaikutusta aliarvioidaan helposti. Ifillä omavastuu on vähintään 150 euroa, LähiTapiolassa 500 tai 1 000 euroa. Ero näkyy vakuutusmaksussa, mutta se näkyy myös jokaisessa vahingossa. Tuhannen euron omavastuu tarkoittaa käytännössä sitä, että pienet vahingot maksat itse.

Yksi asia kannattaa laskea erikseen. Jos omistat useamman sijoitusasunnon, hinta kertautuu eri tavoin eri vakuutusyhtiöissä. If edellyttää jokaiseen asuntoon oman vastuu- ja oikeusturvavakuutuksen, ja OP:n malli on asuntokohtainen. LähiTapiolan Huoneistoturvassa samaan sopimukseen voidaan merkitä useita huoneistoja omilla vakuutusmäärillään.

Mitä tehdä, jos vakuutusyhtiö ei korvaa vuokra-asunnon vahinkoa?

Kielteisen korvauspäätöksen jälkeen kannattaa ensin selvittää, mistä vakuutuksesta korvausta ylipäätään pitäisi hakea. Kokemuksemme mukaan suurin virhe on se, että asiaa edistetään vain vuokralaisen suuntaan, koska vuokrasopimuksessa on edellytetty vuokralaisen ottavan kotivakuutuksen. Muut vaihtoehdot jäävät miettimättä.

Vuokra-asunnon vahingossa korvausreittejä on monesti useampi kuin yksi. Vuokralaisen kotivakuutus ja vastuuvakuutus, oma esinevakuutuksesi, oma vastuuvakuutuksesi, taloyhtiön kiinteistövakuutus, remontin tehneen urakoitsijan vastuuvakuutus ja vuokralaisen vahingonkorvausvastuu vuokravakuuden kautta. Väärästä paikasta haettu korvaus ei ole vain hukkaan mennyt hakemus, koska sillä voi kulua myös aikaa, jonka jälkeen oikea reitti on vanhentunut.

Urakoitsijan vastuu on näistä se, joka jää useimmin huomaamatta. Kun vahinko syntyy remontin yhteydessä, oma kotivakuutus voi rajata sen työvirheenä pois, mutta urakoitsijan vastuuvakuutus voi silti korvata sen.

Kielteinen päätös kannattaa lukea tarkkaan sen kohdan osalta, mihin ehtokohtaan vakuutusyhtiö vetoaa. Jos peruste on kuluminen, hoidon laiminlyönti tai vähitellen syntynyt vahinko, kysymys on näytöstä. Jos peruste on vuokralaisen tahallisuus, kysymys on siitä, onko vakuutukseen valittu turva tätä varten ja mitä sen sanamuoto tarkalleen kattaa.

Muistathan myös, että vahinko on syytä dokumentoida ennen korjaustöiden aloittamista. Vuokra-asunnossa tämä on erityisen tärkeää, koska vuokranantaja ei ole yleensä ollut paikalla vahingon sattuessa eikä voi kertoa tapahtumien kulusta omakohtaisesti. Vahinkokartoitusraportti ja valokuvat voivat riittää näytöksi silloinkin, kun tapahtumien tarkka kulku jää selvittämättä.

Kielteinen korvauspäätös ei ole lopullinen. Voit pyytää vakuutusyhtiöltä uuden käsittelyn, viedä asian Vakuutuslautakuntaan tai nostaa kanteen käräjäoikeudessa. Vakuutuslautakunnan käsittely on maksutonta, ja kuten tämän artikkelin ratkaisut osoittavat, vakuutusyhtiön kanta ei aina kestä tarkastelua.

Jos vakuutusyhtiö on hylännyt korvaushakemuksesi vuokra-asunnon vahingosta, kannattaa tarkistaa päätöksen perusteet ennen kuin hyväksyt sen. Teemme maksuttoman arvion korvauspäätöksestäsi ja kerromme suoraan, kannattaako asiaa viedä eteenpäin.