Vuokranantajan ja vuokralaisen velvollisuudet ja vastuunjako 2026

Vuokranantajan ja vuokralaisen velvollisuudet jakautuvat laissa selvästi. Vuokranantaja vastaa siitä, että asunto on ja pysyy sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen voi kohtuudella vaatia. Vuokralainen vastaa siitä, että hän hoitaa asuntoa huolellisesti. Tavanomaisesta kulumisesta vuokralainen ei vastaa lainkaan, ja vahingosta hän vastaa vain silloin, kun se on aiheutunut hänen huolimattomuudestaan.

Käyn tässä artikkelissa läpi, kuka vastaa mistäkin vuokra-asunnossa, mitä eroa on korjausvastuulla ja korvausvastuulla, missä kulkee normaalin kulumisen raja ja mistä vakuutuksesta vahinko lopulta korvataan.

Artikkeli on kirjoitettu syyskuussa 2026.

Jos olet saanut vakuutusyhtiöltä kielteisen päätöksen vuokra-asunnon vahingosta, kannattaa aina varmistaa sen oikeellisuus vakuutusjuristin ilmaisella arviolla.

Mitä laki sanoo vuokranantajan ja vuokralaisen vastuunjaosta?

Vastuunjaon perusta on laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta. Sen 20 §:n mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia. Lähtökohta on siis vuokranantajan vastuu, mutta laki sallii sopia myös toisin.

Vuokralaisen puolella sääntö on 25 §:ssä. Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Samassa pykälässä sanotaan myös se, mikä riidoissa unohtuu useimmin: vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu asunnon käyttämisestä siihen tarkoitukseen johon se on vuokrattu.

Tässä kannattaa erottaa kaksi asiaa, jotka menevät jatkuvasti sekaisin. Korjausvastuu tarkoittaa sitä, kuka teettää ja maksaa korjauksen. Korvausvastuu tarkoittaa sitä, kuka on vahingosta vastuussa. Ne eivät ole sama asia. Vuokranantaja voi olla velvollinen korjaamaan rikkoutuneen hanan heti, ja silti hänellä voi olla oikeus periä kulut vuokralaiselta, jos hana rikkoutui vuokralaisen huolimattomuudesta.

Laki myös muuttuu. 1.10.2026 voimaan tuleva uudistus on lain suurin sitten sen säätämisen, ja vaikka kunnossapidon perusjako säilyy ennallaan, moni vastuuriidan kannalta tärkeä yksityiskohta muuttuu.

Selvin muutos koskee vakuutta, josta korjauskuluja käytännössä useimmin peritään. Uuden 8 §:n mukaan vakuus on palautettava tai vapautettava taikka sen pidättämisestä on annettava kirjallinen ilmoitus viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä tai asunnon hallinnan luovuttamisesta. Ilmoituksesta on käytävä ilmi saatavan peruste ja arvio sen määrästä, eikä pidätettävä osuus saa ylittää tuota arviota.

Jos vakuutta pidätetään aiheettomasti, vuokralaisella on oikeus korvaukseen siitä aiheutuneesta vahingosta. Aiemmin laki ei asettanut palautukselle mitään määräaikaa, joten riita vakuudesta saattoi jäädä roikkumaan kuukausiksi ilman että vuokranantajan piti yksilöidä mitään.

Muut muutokset koskevat menettelyä. Vuokranantajan korjausvelvollisuus käynnistyy vastedes vuokralaisen ilmoituksesta, kun aiemmin laissa puhuttiin kehotuksesta. Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuutta koskevan 24 §:n otsikko täsmennettiin koskemaan nimenomaan huoneiston vahingoittumista ja puutteellisuutta, ja vuokralaiselle tuli uusi velvollisuus ilmoittaa huoneistossa vakituisesti asuvista henkilöistä.

Vuokranantajan oikeutta päästä asuntoon tarkennettiin niin, että muuna kuin sovittuna ajankohtana tehdystä käynnistä on jätettävä huoneistoon ilmoitus, josta ilmenevät käynnin syy ja yhteystiedot. Lisäksi tupakointi asunnossa ja sen parvekkeella on jatkossa kielletty ilman vuokranantajan erikseen antamaa lupaa, kun aiemmin kielto piti kirjata vuokrasopimukseen.

Vuokranantajan velvollisuudet

Vuokranantaja vastaa asunnon kunnosta, kunnossapidosta ja siitä varustuksesta, jonka hän on asuntoon hankkinut. Käytännössä tämä tarkoittaa rakenteita, pintoja, kylpyhuonetta, keittiön kaapistoja, lämmitystä, ilmanvaihtoa sekä niitä kodinkoneita, jotka kuuluvat asunnon vakiovarustukseen.

Jos asunto ei ole vaaditussa kunnossa, vuokralaisella on oikeus vaatia korjausta. Pelkkä vaatimus ei kuitenkaan riitä kaikkeen. Vuokranantajan on saatava tieto puutteesta, ja vasta siitä hetkestä alkaen vuokralaisen oikeudet lasketaan.

Korjaus- ja muutostöistä säädetään 21 §:ssä. Vuokranantaja saa tehdä välittömästi sellaisen korjauksen, jota ei voi siirtää ilman vahinkoa. Vähäisemmästä työstä on ilmoitettava vähintään 14 päivää ennen aloitusta, ja isommasta remontista kuusi kuukautta ennen.

Yksi vastuu siirtyi vasta hiljattain. Vuoden 2025 loppuun asti palovaroittimien hankinta ja kunnossapito kuuluivat huoneiston haltijalle, eli vuokra-asunnossa vuokralaiselle. 1.1.2026 alkaen vastuu on rakennuksen omistajalla, eli taloyhtiöllä tai vuokranantajalla. Vuokralaisen tehtäväksi jää ilmoittaa, jos varoitin ei toimi.

Vuokranantajan vastuulla on myös se, mitä hän tekee omilla toimillaan. Jos vuokranantajan teettämä työ vahingoittaa asuntoa tai estää sen käytön, vastuu ei siirry vuokralaiselle sillä perusteella, että asunto oli hänen hallinnassaan.

Vuokralaisen velvollisuudet

Vuokralaisen velvollisuudet ovat laissa suppeammat kuin moni luulee. Vuokralaisen on hoidettava asuntoa huolellisesti, ilmoitettava vahingoista ja puutteista, päästettävä vuokranantaja asuntoon kunnon valvomista varten ja vastattava siitä vahingosta, jonka hän itse tai hänen luvallaan asunnossa oleskeleva henkilö aiheuttaa tahallaan tai huolimattomuudellaan.

Ilmoitusvelvollisuus on 24 §:ssä, ja se on vuokralaisen kannalta tärkein yksittäinen kohta koko laissa. Vuokralaisen on viipymättä ilmoitettava vuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai sellaisesta puutteellisuudesta, jonka korjaamisesta vuokranantaja on vastuussa. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi tehtävä viipymättä. Vuokralainen, joka laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, vastaa laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta.

Käytännön merkitys on seuraava: havainto kosteudesta, jota ei ilmoiteta, on aluksi vuokranantajan korjattava puute. Kuukausien kuluttua se voi olla vuokralaisen korvattava vahinko, vaikka vuokralainen ei ole aiheuttanut alkuperäistä vuotoa. Ero johtuu silloin vain siitä, että puutteesta ei ollut ilmoitettu sen havaitsemisen jälkeen.

Vuokralaisen omaan irtaimistoon ja hänen korvausvastuuseensa vastaa vuokralaisen oma vakuutus, jonka sisältöä olen käsitellyt tarkemmin kirjoituksessa vuokralaisen kotivakuutuksesta ja siitä mitä se korvaa.

Kuuluuko loppusiivous vuokralaisen velvollisuuksiin?

Loppusiivous kuuluu vuokralaiselle siinä laajuudessa, että asunto luovutetaan takaisin siistinä ja tyhjänä. Laki ei tunne erillistä loppusiivousvelvollisuutta, vaan velvollisuus johdetaan huolellisen hoidon vaatimuksesta ja siitä, että asunto palautetaan sopimuksen mukaisessa kunnossa.

Siivoamattomuus ja kuluminen ovat kuitenkin eri asioita. Vuokranantaja voi vaatia korvausta siivouskuluista, jos asunto jää likaiseksi, mutta ei maalipinnan himmenemisestä tai lattian tavanomaisista käytön jäljistä.

Vuokralaisen ja vuokranantajan vastuunjakotaulukko

Alla oleva taulukko kokoaa tavallisimmat kohteet. Se kuvaa lain mukaista lähtökohtaa silloin, kun vuokrasopimuksessa ei ole sovittu toisin, ja jokaisessa rivissä pätee sama poikkeus: jos kohde rikkoutuu vuokralaisen huolimattomuudesta, vastuu kääntyy hänelle riippumatta siitä, kenelle kunnossapito muuten kuuluu.

Merkintä (taloyhtiö) tarkoittaa kohdetta, joka on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan taloyhtiön kunnossapitovastuulla. Vuokralaiseen nähden vastuu on silti vuokranantajalla: hän vastaa siitä, että asunto on sovitussa kunnossa, ja hoitaa korjauksen taloyhtiön suuntaan. Yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuusta voidaan myös sopia laista poiketen, ja käyn tätä jakoa tarkemmin läpi kirjoituksessa vesivahingosta taloyhtiössä.

Sopimuksella voidaan poiketa useimmista riveistä. Rajansa silläkin on, sillä 26 §:n mukaan ehto, jolla vuokralaisen vastuu asumiseen käytettävien tilojen vahingosta sovitaan ankarammaksi kuin laissa, on mitätön.

Mikä on normaali kuluminen vuokra-asunnossa?

Normaali kuluminen on sitä jälkeä, joka asuntoon syntyy kun siinä asutaan tavalliseen tapaan. Maalipinnan kellastuminen, parketin kuluneisuus, silikonisaumojen vanheneminen ja keittiön kaapinovien käyttöjäljet ovat kulumista, eivät vahinkoja.

Raja ei kulje siinä, kuinka paha jälki on, vaan siinä miten se syntyi. Naarmuuntunut parketti voi olla kymmenen vuoden asumisen tulos tai yhden huonosti siirretyn kaapin tulos. Ensimmäisestä vuokralainen ei vastaa mitään, toisesta hän voi vastata kokonaan.

Tästä seuraa myös se, ettei vuokranantaja voi vaatia vuokralaiselta uudenveroista asuntoa. Jos pinta olisi joka tapauksessa jouduttu uusimaan iän vuoksi, vuokralaiselta voidaan vaatia korkeintaan se osuus, jonka hänen menettelynsä aikaisti.

Milloin vuokralainen joutuu korvaamaan vahingon?

Vuokralainen joutuu korvaamaan vahingon silloin, kun se on aiheutunut hänen tuottamuksestaan, eli virheestä, huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä. Pelkkä se, että vahinko sattui vuokra-aikana tai lähti liikkeelle vuokralaisen omasta käyttölaitteesta, ei yksistään riitä synnyttämään korvausvastuuta.

Tämä on koko vastuunjaon tärkein kohta ja samalla se, josta riidellään useimmin.

Vuokranantaja lähettää korjauslaskun vuokralaiselle sillä perusteella, että vahinko syntyi hänen hallinta-aikanaan. Vuokralainen ohjaa laskun omaan vakuutusyhtiöönsä.

Vastuuvakuutuksesta ei kuitenkin korvata vahinkoa siksi, että se sattui, vaan siksi, että vuokralaisella siitä on korvausvastuu. Tämä onkin kokemukseni mukaan koko vakuutusalan yleisin väärinkäsitys, eli että vastuuvakuutus ei automaattisesti korvaa kaikkia vahinkoja. Vakuutuksen sisältöä olen avannut tarkemmin kirjoituksessa siitä, mitä kotivakuutuksen vastuuvakuutus korvaa.

Ratkaisu kannattaa lukea kahteen kertaan, koska sen lopputulos ja sen sisältö kertovat eri asiat.

Vuokralainen ei saanut korvausta omasta vastuuvakuutuksestaan, mutta juuri siksi, ettei hän ollut vahingosta vastuussa. Sama perustelu, joka esti vakuutuskorvauksen, kaataa myös vuokranantajan tai taloyhtiön korvausvaatimuksen. Kun laite on asennettu asianmukaisesti ja rikkoutuu itsestään, kyse ei ole vuokralaisen vahingosta vaan kiinteistön vahingosta.

Kokemuksemme mukaan riita kaatuu näissä tilanteissa usein jo sitä ennen. Kun vuokranantaja hakee korvausta omasta vakuutuksestaan, vakuutusyhtiö ei tunnista asunnosta yhtään riittävän yksilöityä vahinkotapahtumaa, vaan katsoo jäljet kulumiseksi tai tavanomaisesta käytöstä syntyneiksi. Kotivakuutus ei korvaa kumpaakaan, joten vakuutuksesta ei ole apua siinäkään tapauksessa, että vuokralainen jäisi vaille korvausvastuuta.

Vastaako vuokranantaja kodinkoneista?

Vuokranantaja vastaa niistä kodinkoneista, jotka hän on asuntoon hankkinut ja jotka kuuluvat vuokrattuun varustukseen. Jos jääkaappi tai liesi hajoaa iän ja käytön myötä, korjaus tai vaihto on vuokranantajan asia, eikä vuokralaiselta voida vaatia korvausta.

Vuokralaisen itse tuomat koneet ovat hänen omaisuuttaan ja hänen vastuullaan, ja niiden asennus on hänen vastuullaan. Jos asennuksen tekee ulkopuolinen ja asennus on virheellinen, vastuu voi olla asentajalla. Tämä on se kohta, josta myös useimmin riidellään, mutta väärin perustein: itsestään rikkoutuneen pesukoneen aiheuttama vesivahinko ei ole monesti kenenkään syy, ja kukin vastaa tällöin itse omista vahingoistaan. Jos sen asennus on kuitenkin tehty huonosti, sen tehnyt voi olla vastuussa.

Olen käynyt tilannetta läpi kirjoituksessa vuokranantajan vakuutus ja siitä mitä se korvaa.

Kuka vastaa pesukoneen asennuksesta ja muutostöistä?

Vuokralainen ei saa tehdä asunnossa korjaus- tai muutostöitä ilman vuokranantajan lupaa. Poikkeuksena on välittömän vahingon estäminen tai rajoittaminen, johon vuokralaisella on aina oikeus, sekä sellaisen puutteen korjaaminen, jonka vuokranantaja on laiminlyönyt.

Pesukoneen asentaminen on käytännössä yleisin muutostyö vuokra-asunnossa. Asennus koskee vesijohtoa ja viemäriä, joten se kuuluu kysyä etukäteen, ja irrotus kannattaa hoitaa yhtä huolellisesti kuin asennus. Seuraava tapauspari näyttää, miten tarkka raja tässä on.

Samasta vahingosta annettiin toinen ratkaisu, jossa arvioitiin vuokranantajan asemaa.

Tapauspari on harvinaisen selvä näyttö siitä, mihin vastuunjako muuttotilanteessa asettuu.

Sama vuoto, sama lopputarkastus ja kaksi ratkaisua, joissa vastuu kulkee vuokralaiselta vuokranantajalle. Ratkaiseva ero oli tietoisuus: molemmat tiesivät koneen lähtevän, mutta vain vuokranantajalla oli asunnon omistajana velvollisuus varmistaa, että liitäntä jäi kuntoon.

Lopputarkastus kannattaa siis tehdä käsin eikä kysymällä. Ja kannattaa myös kuvata. Muuttotarkastuksessa otetuista kuvista on ollut hoitamissamme riidoissa toistuvasti huomattavaa hyötyä, ja usein juuri vuokranantajan eduksi: kun vahinko havaitaan vasta vuokralaisen lähdön jälkeen, kuvilla on voitu osoittaa, ettei jälkeä ollut tarkastushetkellä. Se on monessa tapauksessa ollut se näyttö, jolla korvaus on saatu vuokranantajan omasta vakuutuksesta.

Kuka vastaa avaimista ja lukkojen sarjoituksesta?

Avaimet ovat vuokralaisen vastuulla vuokra-aikana, ja kadonneesta avaimesta voisi huonoimmassa tapauksessa seurata koko taloyhtiön lukituksen sarjoitus. Lasku nousee silloin nopeasti tuhansiin euroihin, ja se lähetetään usein automaattisesti sille, jonka hallussa hukattu avain oli.

Korvausvastuu edellyttää kuitenkin tässäkin huolimattomuutta, vaikkakin avainten kohdalla se todetaan monesti helpommin kuin muissa vahingoissa. Lisäksi vuokralaisen oma vastuuvakuutus rajaa tyypillisesti pois vahingot, jotka kohdistuvat hänen hallussaan olevaan omaisuuteen, ja vuokra-asunto on juuri sitä. Kävin avainvahinkojen korvauskäytäntöä läpi kirjoituksessa kotivakuutuksesta ja avaimen katoamisesta.

Kuka korvaa vahingon, jos vastuusta ei päästä sopuun?

Vahingon maksajaksi tulee lopulta jokin kolmesta vakuutuksesta: vuokralaisen vastuuvakuutus, vuokranantajan oma vakuutus tai taloyhtiön kiinteistövakuutus. Näiden välinen työnjako ratkeaa sen mukaan, kuka on vastuussa ja mikä omaisuus vaurioitui, ei sen mukaan mistä korvausta ensin haettiin.

Kokemuksemme mukaan tavallisin virhe on juuri se, että korvausta haetaan vain vuokralaisen suunnasta. Perusteena on vuokrasopimus, jossa vuokralaiselta on edellytetty kotivakuutusta, ja muut reitit jäävät kokonaan selvittämättä. Sopimusehto ei kuitenkaan siirrä vuokranantajan omaa omaisuutta vuokralaisen vakuutuksen piiriin.

Toinen toistuva tilanne on se, että vuokralainen on jo muuttanut. Vain hän itse voi tehdä vahinkoilmoituksen omaan vakuutukseensa, joten tavoittamattomiin kadonnut vuokralainen jättää vuokranantajan vahingon kanssa yksin, vaikka vakuutus olisi voimassa. Kun kyse on taloyhtiön vastuulle kuuluvista rakenteista, korvausta kannattaa hakea kiinteistövakuutuksesta, ja olen käsitellyt tätä työnjakoa kirjoituksessa vesivahingosta taloyhtiössä ja siitä kuka sen korvaa.

Kielteinen päätös ei myöskään ole asian loppu. Yhdessä hoitamassamme tapauksessa vakuutusyhtiö eväsi vuokranantajan kotivakuutuksesta koko korvauksen tulipalossa tuhoutuneista tavaroista, koska se katsoi kaiken asunnossa ja varastossa olleen irtaimiston kuuluneen vuokraan. Vuokrasopimus koski kuitenkin vain kalustusta ja sisustusta, ja saimme päätöksen kumottua. Tapaus on luettavissa sivulla vuokranantajan kotivakuutus ja tulipalo.

Vuokrasuhteen vahingoissa vastuu, vakuutus ja korvauksen määrä ratkeavat kolmessa eri arviossa, ja kielteinen päätös voi olla väärä missä tahansa niistä. Jos vahinko jäi korvaamatta tai korvaus jäi vajaaksi, selvitän tilanteen puolestasi maksutta. Kerro tapauksestasi ja pyydä ilmainen arvio korvauspäätöksestä.