Tasonparannus vakuutuksessa – milloin korjausta ei korvata

Tasonparannus vakuutuksessa tarkoittaa korjauksen yhteydessä tehtyä muutosta tai parannusta, jota vahingon korjaaminen ei vaatinut. Vakuutus korvaa vahingon korjaamisen, ei sen ohessa tehtyjä muita töitä. Esimerkiksi aiempaa laadukkaampi pinnoite tai samalla tehty remontti jää yleensä vakuutuksenottajan maksettavaksi. Välttämätön korjaus ei kuitenkaan muutu tasonparannukseksi sen takia, että se tehdään nykyisellä rakentamistavalla tai maksaa enemmän kuin alkuperäinen rakenne.

Käyn tässä artikkelissa läpi, mitä tasonparannus vakuutusehdoissa tarkoittaa, milloin vakuutusyhtiö saa vähentää sen korvauksesta ja milloin ei, miten raja vedetään vesivahingoissa ja taloyhtiöissä, ja mitä voit tehdä, jos vakuutusyhtiö vetoaa tasonparannukseen. Artikkeli on kirjoitettu syyskuussa 2026.

Jos vakuutusyhtiö on jättänyt osan korjauskustannuksista korvaamatta tasonparannuksena, kannattaa aina varmistaa päätöksen oikeellisuus vakuutusjuristin ilmaisella arviolla.

Mitä tasonparannus tarkoittaa vakuutuksessa?

Tasonparannus tarkoittaa vakuutuksessa sitä osaa korjauksesta, joka menee vahingon korjaamista pidemmälle, esimerkiksi laajennusta, muutosta tai aiempaa parempaa materiaalia. Taustalla on rikastumiskielto, jonka mukaan vakuutetun ei pidä hyötyä vahingosta taloudellisesti. Vakuutusyhtiö korvaa siksi sen, mitä vahingon korjaaminen maksaa, mutta ei vahinkoon liittymättömiä töitä. Kuluneiden osien uusiminen on eri kysymys, ja se käsitellään alempana omana kohtanaan.

Vakuutusehdoissa sama asia on kirjoitettu hieman eri sanoin vakuutusyhtiöstä riippuen.

Esimerkiksi Ifin kotivakuutusehdoissa korvauksen ulkopuolelle on rajattu ”muutos- tai tasonparannustöitä eikä muita vahinkoon liittymättömiä kustannuksia”. Samassa kohdassa todetaan, että jos korjauksessa on uusittu kuluneita, ruostuneita tai syöpyneitä osia tai tehty muita töitä, joiden vuoksi omaisuuden kunto on olennaisesti parantunut, tämä otetaan huomioon lopullisen korvauksen määrässä.

LähiTapiolan ja Turvan kotivakuutusehdoissa kuluneiden osien uusiminen on puolestaan kirjoitettu suoraan osaksi rajoitusta. Niiden mukaan parannustöistä on kysymys myös silloin, kun kuluneita tai jo ennen vahinkoa vaurioituneita osia on korjauksen yhteydessä uusittu ja omaisuuden kunto on näiltä osin olennaisesti parantunut. Pohjolan ehdoissa taas lukee lyhyesti, että korjauksen yhteydessä tehdyistä perus- tai muista parannuksista syntyneitä kustannuksia ei korvata.

Tasonparannus on kuitenkin eri asia kuin ikävähennys.

Ikävähennys pienentää korvausta vahingoittuneen omaisuuden iän perusteella, vaikka korjaus tehtäisiin täsmälleen entisen veroiseksi. Tasonparannuksessa taas kysytään, tehtiinkö korjauksessa jotain enemmän tai parempaa kuin vahingon korjaaminen olisi edellyttänyt. Molemmat voivat pienentää korvausta samassa vahingossa, ja kotivakuutuksen korvauksia rajoittavat usein muutkin ehdot.

Korvaako vakuutus tasonparannuksen?

Vakuutus ei yleensä korvaa tasonparannusta, mutta välttämätön korjaus ei ole tasonparannusta, vaikka rakenne paranisi korjauksen seurauksena. Tätä eroa vakuutusyhtiöt eivät aina osaa huomioida oikein korvauspäätöksessä.

Rakennuksen korjauksessa kunto paranee lähes aina jonkin verran. Rakennusvahinkojen korjaamisessa noudatetaan nimittäin nykyistä rakentamistapaa. Esimerkiksi Ifin kotivakuutusehdoissa todetaankin, että rakennuksen korjaussuunnitelman tulee sisältää korjauksen toteutus nykyaikaisilla rakennusosilla. Jos jokainen parannus vähennettäisiin korvauksesta, lähes jokaisesta rakennusvahingosta jäisi entistä suurempi osa vakuutuksenottajan maksettavaksi.

Ratkaisevaa on siis se, olisiko vahingon voinut korjata halvemmalla tavalla ilman parannusta. Jos ei olisi, korjaus kuuluu vakuutuksen piiriin. Jos taas korjauksessa tehtiin laajempi tai laadukkaampi työ kuin vahinko edellytti, vakuutusyhtiö voi jättää erotuksen korvaamatta.

Näyttötaakka jakautuu kahteen vaiheeseen.

Korvauksen hakijan on ensin näytettävä vahingon määrä eli se, että vaaditut kustannukset johtuvat vahingon korjaamisesta. Kun hän on toimittanut selvityksen suunnitelluista tai toteutuneista korjauskustannuksista, vakuutusyhtiön on näytettävä, että niihin sisältyy tasonparannusta tai että korjaus olisi voitu tehdä edullisemmin. Käytännössä vakuutusyhtiön pitäisi pystyä osoittamaan, mikä osa kustannuksista on parannusta ja mihin summaan vahingon korjaaminen olisi päättynyt ilman sitä.

Kokemuksemme mukaan vakuutusyhtiö vetoaa tasonparannukseen useimmin vahingoissa, joissa rakenteita tai pinnoitteita on tuhoutunut laajalta alueelta. Monesti kyse on vanhemmasta rakennuksesta, jonka rakentamistapa ei enää vastaa nykymääräyksiä. Korjauksessa joudutaan silloin esimerkiksi parantamaan vedeneristystä tai rakenteita nykyvaatimusten mukaisiksi, ja se nostaa korjauskustannuksia.

Toisinaan vakuutusta käyttävä haluaa myös itse usein tehdä korjauksen yhteydessä muita muutoksia, kuten hankkia aiempaa parempia pinnoitteita tai muuttaa tilojen rakennetta. Tällaista parannusta, joka johtuu vain omasta halusta parantaa asuntoa tai omaisuutta, vakuutusyhtiö ei ole velvollinen korvaamaan.

Milloin korjaus ei ole tasonparannusta?

Korjaus ei ole tasonparannusta, jos se on tehty tavalla, jota vahingon korjaaminen hyvän rakennustavan mukaan edellyttää, eikä vakuutusyhtiö pysty osoittamaan halvempaa tapaa tehdä sama korjaus. Vakuutuslautakunta on käsitellyt tätä esimerkiksi seuraavassa vuotovahingossa.

FINE-79215-L4W0R3 – Valesokkelin kengitys ei ollut tasonparannusta, vaikka se maksoi enemmän kuin vanhan rakenteen uusiminen

A:n vuonna 1975 rakennetussa omakotitalossa vesimittari jäätyi tammikuussa 2024, ja teknisestä tilasta levinnyt vuotovesi kasteli alapohjaa usean huoneen alueelta. Purkutöissä selvisi, että valesokkeli oli kastunut kokonaan ja alaohjauspuut olivat osin vaurioituneet. Koska valesokkeli tunnetaan nykyään riskirakenteena, se päätettiin korjata kengittämällä. Urakoitsijan tarjous työstä oli 15 585,04 euroa.

Vakuutusyhtiö korvasi vahingosta kaikkiaan yli 90 000 euroa, mutta sokkelityöstä vain puolet. Yhtiön mukaan kengitys oli ehdoissa rajattua ”muutos- tai tasonparannustöitä”, sillä rakenteen kunto oli ollut puutteellinen jo ennen vuotoa ja korvaus kuului vain vahinkoa edeltävään tasoon. Rakennusvalvonta oli yhtiön mukaan todennut, että sokkelin olisi voinut korjata myös alkuperäisellä tavalla, joten mikään viranomaismääräys ei vaatinut kengitystä. Lisäksi yhtiö toimitti vertailulaskelman, jonka mukaan runkorakenteen uusiminen entiselleen olisi maksanut noin puolet kengityksestä. Yhtiö katsoi myös, ettei A ollut näyttänyt koko korjauskulun johtuvan vuodosta.

A vaati koko summaa. Hänen mukaansa kastunutta riskirakennetta ei käytännössä voinut rakentaa puusta uudelleen entisenlaiseksi, eikä hänen kuulunut maksaa korjausta itse. Hän piti myös epäselvänä, mistä yhtiön 50 prosentin osuus oli laskettu.

Vakuutuslautakunta tarkasteli yhtiön vertailulaskelmaa ja löysi siitä useita heikkouksia. Laskelma koski vain yhden huoneen aluetta ja sisälsi puurankarakenteen purun ja uusimisen, eikä siitä käynyt ilmi, että se olisi tehty juuri A:n taloon. Se oli myös päivätty noin puolitoista vuotta sen tarjouksen jälkeen, jonka perusteella työ oli tilattu. Yhtiön ei ollut osoitettu sanoneen tarjousvaiheessa, että työn voisi tehdä toisella menetelmällä puolet halvemmalla.

Lautakunta totesi kengityksen perustuneen hyvään rakennustapaan eikä viranomaismääräykseen. Ratkaisevaa oli kuitenkin se, että omaisuusvakuutuksessa vahingon määrä lasketaan suunnitelluista korjauskustannuksista, ja ehtojen mukaan korjaus suunnitellaan nykyaikaisilla rakennusosilla ja työmenetelmillä. A oli selvittänyt kustannukset, korjaus kohdistui pelkästään valesokkeliin, eikä hintaan ollut näytetty sisältyvän muuta kuin vuotovahingon korjaamista. Koska yhtiö ei ollut osoittanut edullisempaa tapaa, korjaustapaa ei pidetty tasonparannuksena.

Vakuutuslautakunta suositti, että vakuutusyhtiö korvaa valesokkelin korjauksesta vielä 7 792,52 euroa eli koko kustannuksen. Vaurioitumattomien lattiakaivojen uusimista lautakunta ei suosittanut korvattavaksi.

Prosenttivähennys ei siis riitä, jos sen taustalla ei ole sen totuudenmukaisuutta osoittavaa laskelmaa tai selvitystä. Vakuutusyhtiö vähensi puolet korjauskustannuksista, mutta ei pystynyt näyttämään, että valesokkelin olisi voinut korjata toimivasti halvemmalla.

Tasonparannusvähennyksen määrä ei ole kiinteä, vaan se vaihtelee aina tapauksen yksityiskohtien mukaan. Juuri siksi vähennyksen perusteen pitää käydä ilmi siitä, mitä tämän rakennuksen korjaaminen olisi entisellä tavalla maksanut.

Ratkaisu ei silti tarkoita, että uusi rakenneratkaisu korvattaisiin aina. Samassa tapauksessa uusitut lattiakaivot jäivät korvaamatta, koska ne eivät olleet vaurioituneet eikä niiden uusimiselle esitetty syytä.

Jälleenhankinta-arvon mukainen korvaus ei ole tasonparannusta

Kun rakennus tuhoutuu ja rakennetaan uudelleen, vakuutus korvaa yleensä uuden vastaavan rakennuksen rakentamisen eli jälleenhankinta-arvon. Uusi talo on silloin väistämättä monelta osin parempi kuin palanut, ellei palanut talo ollut käytännössä uusi.

Hoitamassamme tapauksessa vakuutusyhtiö lupasi korvata palaneen omakotitalon jälleenhankinta-arvon mukaan, mutta ei uuden talon perustuksia. Vakuutusyhtiön mukaan vanhat luonnonkiviperustukset eivät vaurioituneet palossa, joten uudet perustukset olivat tasonparannusta.

Vakuutuslautakunta oli muutoksenhakumme myötä toista mieltä, ja kotivakuutus korvasi myös uudet perustukset. Lautakunnan mukaan jälleenhankinta-arvon mukainen korvaus parantaa aina useiden rakennusosien kuntoa, eikä rakennusosan parantuminen uudisrakennuksessa ole siksi lähtökohtaisesti rajoitusehdossa tarkoitettua parannustyötä.

Sama linja näkyy taloyhtiön palaneen rivitalon jälleenrakentamisessa (FINE-029396). Vakuutusyhtiö korvasi märkätilojen vedeneristyksen vain vuoden 1986 tasoon ja luki erotuksen viranomaismääräyksistä aiheutuviin lisäkustannuksiin, joita korvattiin enintään 10 prosenttia suoranaisen omaisuusvahingon määrästä. Vakuutuslautakunnan mukaan voimassa olevien määräysten mukainen vedeneristys ei kuitenkaan ollut laatutason kohottamista vaan kokonaan korvattavaa suoranaista omaisuusvahinkoa. Sen sijaan kokonaan uudet rakenteet, joita palaneessa talossa ei ollut lainkaan, kuten uudet salaojat ja palomuuri, jäivät korvauksen ulkopuolelle.

Jälleenhankinta-arvon ja päivänarvon välinen valinta on oma riitakysymyksensä. Olen avannut 50 prosentin rajaa ja sen laskentaa tarkemmin erikseen, ja olemme käsitelleet sitä myös palaneen kodin korvausta koskevassa tapauksessa.

Kuluneet ja jo ennen vahinkoa vaurioituneet osat

Jos korjauksessa uusitaan osa, joka oli kulunut tai vaurioitunut jo ennen vahinkoa, vakuutusyhtiö voi jättää osan kustannuksista korvaamatta. Juuri tähän tilanteeseen viittaavat esimerkiksi LähiTapiolan, Turvan ja Ifin ehdoissa mainitut kuluneet osat.

Riita ei kuitenkaan ratkea kaikki tai ei mitään -periaatteella. Vakuutuslautakunta voi jakaa kustannuksen vahingon korjaukseen ja parannukseen, kuten seuraavassa palovahingossa.

FINE-007699 – Palon jälkeinen katon maalaus korvattiin puoliksi, koska maali hilseili jo ennen paloa

A:n vuonna 1970 rakennetun omakotitalon peltikatolle lensi joulukuun lopussa 2015 kekäleitä, kun läheinen suuri puutalo paloi. Kun lumet olivat sulaneet, tehdyssä kartoituksessa pellissä näkyi palojälkiä ja maalin halkeilua. Kartoittaja arvioi halkeilun johtuvan osin myös iästä ja suositteli katolle huoltomaalausta. Katto oli maalattu edellisen kerran vuonna 2008. A haki kotivakuutuksesta 4 950 euroa, mikä oli koko katon maalausurakan tarjoushinta.

Vakuutusyhtiö maksoi 680 euroa paikkamaalauksen tarjouksen mukaan. Yhtiön mielestä palon jäljet sai korjattua paikkaamalla, eikä koko kattoa tarvinnut maalata palon vuoksi. Valokuvissa maalipinta oli huonossa kunnossa koko katon alalta, ja irtoilu näkyi jo vuoden 2009 Google Street View -kuvissa. Kartoitusyrityksen työnjohtajan mukaan vuodenaikojen lämpövaihtelu oli halkaissut ja kutistanut maalia, ja katolle oli vuosien mittaan tullut ruostetta. Vanha maali oli ilmeisesti telakalta saatua venemaalia, joka ei välttämättä sopinut katteeseen. Yhtiö vetosi korvaussääntöön, jonka mukaan ”korjauksen yhteydessä tehdyistä perus- tai muista parannuksista syntyneitä kustannuksia ei korvata”.

A:n mukaan noin 20 kohtaa, joissa kekäleet olivat polttaneet sinkityksen puhki, piti puhdistaa koneellisesti ja käsitellä ruosteenestomaalilla. Lisäksi pienemmät kekäleet ja palon kuumuus olivat laajentaneet peltiä ja irrottaneet maalia alustastaan laajemmalta alalta. A:n mielestä katon kuntoa ennen vahinkoa ei voinut arvioida tarkastuskuvista. Hän myönsi, että vanha maalikerros oli liian paksu, mutta halkeamat ulottuivat hänen mukaansa vain vanhaan pintaan.

Lautakunta muistutti, että A:n on näytettävä palon ja vaaditun vahingon välinen syy-yhteys ja että korjauksen laajuus mitataan katon vahinkoa edeltäneestä kunnosta. Kuvissa näkyi kekäleiden jälkiä, ja lautakunnan mielestä oli todennäköistä, että kuumuus oli vaurioittanut maalipintaa muutenkin kuin yksittäisissä kohdissa. Korvausta ei siksi voinut rajata paikkamaalaukseen.

Toisaalta ulkopuolinen kartoittaja oli todennut katossa iästä johtuvaa hilseilyä, ja A oli itse kertonut liian paksusta maalikerroksesta. Koska maalipinta hilseili jo ennen paloa, lautakunta jakoi koko katon maalauksen kahtia. Puolet oli palovahingon korjausta, ja toinen puoli oli katon perusparannusta, jota korvaussäännöt eivät kata.

Vakuutuslautakunta suositti, että vakuutusyhtiö korvaa 50 prosenttia vaaditusta 4 950 euron maalauskustannuksesta.

Tapauksessa kumpikaan osapuoli ei saanut vaatimaansa. Vakuutusyhtiön halvin korjaustapa ei ollut korvauksen yläraja, koska vahinko todennäköisesti ulottui pistemäisiä palojälkiä laajemmalle. Toisaalta katon kunto ennen paloa vaikutti korvaukseen, ja siihen vaikutti myös korvausta hakeneen oma kertomus liian paksusta maalikerroksesta. Omat lausumat vahinkoa edeltäneestä kunnosta kannattaakin miettiä tarkkaan, koska vakuutusyhtiö voi käyttää niitä näyttönä oman näkemyksensä tukena..

Vakuutusyhtiö ei voi myöskään evätä koko korvausta sillä perusteella, että rakenne oli jo ennen vahinkoa korjauksen tarpeessa. Vakuutuslautakunta on katsonut (FINE-049065), että vakuutusyhtiö saa evätä koko korvauksen vain, jos se näyttää rakenteen olleen jo ennen vahinkoa kokonaan uusimisen tarpeessa. Pelkkä rakenteen ikä ei riittänyt siihen. Kun ryömintätilaisen alapohjan kosteusvauriot olivat syntyneet osin ennen vesimittarin rikkoutumista, vakuutusyhtiön piti silti korvata vuodon aiheuttama lisävahinko.

Tasonparannus vesivahingossa

Vesivahingossa tasonparannuksesta riidellään usein märkätiloissa, koska vanhan kylpyhuoneen vedeneristys ei tyypillisesti vastaa nykyisiä vaatimuksia. Kun kastunut lattia korjataan, kysymys on silloin siitä, korvaako vakuutus uuden vedeneristyksen koko tilaan vai vain vahingoittuneeseen osaan ja entisen tasoisena.

Selvimmillään tasonparannus on silloin, kun korjauksessa tehdään jotain, mitä ennen vahinkoa ei ollut. Esimerkiksi tapauksessa VKL 38/14 vuotovahingon korjauksen yhteydessä varaajan taakse tehtiin laatoitus, vaikka seinässä oli aiemmin kosteustapetti. Vakuutuslautakunta piti laatoitusta tasonparannuksena, jota kotivakuutuksesta ei korvattu.

Vaikeampi tilanne syntyy, kun vanha vedeneristys ei enää täytä vaatimuksia ja vahinko koskee vain osaa märkätilasta.

FINE-026476 – Kylpyhuoneen uusi vedeneristys jäi tasonparannuksena korvaamatta

Taloyhtiö A:n asuinrakennuksessa havaittiin lokakuussa 2018, että kotelon sisällä kulkenut käyttövesiputki oli vuotanut. Kosteutta mitattiin makuuhuoneen lisäksi viereisen saunan lattiasta pieneltä alueelta. Saunassa ja sen jatkeena olevassa kylpyhuoneessa oli vuoden 1983 alkuperäinen lattia, jossa klinkkerilaattojen alla oli muovimatto. Tilojen välissä ei ollut kynnystä, eivätkä kylpyhuoneen rakenteet olleet kastuneet.

Vakuutusyhtiö korvasi kiinteistövakuutuksesta saunan lattian korjauksen nykyaikaisella vedeneristyksellä, mutta ei kylpyhuoneen uusimista. Yhtiön mukaan kylpyhuonetta ei tarvinnut uusia vuodon vuoksi, ja märkätila toimi kosteusteknisesti, vaikka korjaus rajattiin saunan oviaukkoon. Saunan uuden vedeneristeen ja kylpyhuoneen muovimaton välisen sauman pystyi yhtiön mukaan tekemään niin tiiviiksi, ettei rakenne kastu haitallisesti. Nykyaikaista vedeneristettä ei ollut kummassakaan tilassa ennen vahinkoa, joten jo saunan korjaus nosti tasoa. RT-korttien ohjeet koskivat yhtiön mukaan siveltäviä vedeneristeitä, eivät muovimattoa.

A:n mielestä sauna ja kylpyhuone olivat yksi kosteustekninen kokonaisuus, jossa vedeneristyksen on jatkuttava katkeamattomana. Muovimaton ja uuden eristeen liitosta ei voinut tehdä luotettavasti, eikä sille ollut korjausohjetta. A vetosi kosteusasetukseen ja RT-korttiin, jonka mukaan yli kymmenen vuotta vanhaa rakennetta ei korjata osittain. Koska muovimatolla oli ollut sama tehtävä kuin nykyisellä eristeellä, parannusta ei A:n mukaan syntynyt.

Vakuutuslautakunta nojasi ympäristöministeriön ohjeeseen, jonka mukaan muovimatto kelpaa vedeneristeeksi silloin, kun se on itse pintamateriaali. Laatoituksen alle tarvitaan erillinen vedeneristyskerros. Laattojen alla ollut muovimatto ei siksi täyttänyt nykyvaatimuksia, ja sen vaihtaminen asetuksen mukaiseen eristykseen paransi rakenteen kosteusteknistä toimivuutta. Suoranaisena esinevahinkona korvataan korjaus vain vahinkoa edeltäneeseen tasoon.

Asetuksen mukaan korjauksessa noudatetaan ensisijaisesti alkuperäisen rakenteen toimintatapaa, ellei rakenteessa ole muutosta vaativaa virhettä tai se aiheuta terveyshaittaa. Kylpyhuoneessa tällaista virhettä ei ollut osoitettu. A ei ollut pelkän väitteensä lisäksi tuonut selvitystä siitä, että muovimaton ja saunan eristeen liitos tekisi rakennuksesta epäterveellisen tai vaarantaisi rakenteet. Sillä, että asunto-osakeyhtiölaki velvoitti A:n uusimaan koko lattian, ei ollut merkitystä vakuutusyhtiön vastuulle.

Vakuutuslautakunta ei suosittanut muutosta kylpyhuoneen korjauskustannusten osalta. Saunan lauteiden ja seinäpaneelien uusimisesta se suositti korvaamaan puolet, koska purku johtui osin vuodosta ja osin seinän rakennevirheestä.

Tapaus havainnollistaa, miksi pelkkä väite märkätilan yhtenäisyydestä ei riitä.

Laajempi uusiminen voi tulla korvattavaksi, jos korvausta hakeva pystyy asiantuntijan lausunnolla osoittamaan, ettei vanhan ja uuden rakenteen liitosta voi tehdä toimivasti. Vakuutuslautakunta viittasi ratkaisussaan myös aiempaan linjaansa (VKL 296/16), jossa yli 10 vuotta vanha mutta nykymääräysten mukainen vedeneristys korvattiin myös vahingoittumattomassa saunassa, koska tilat muodostivat yhtenäisen kosteusteknisen rakenteen.

Samankaltaisessa hoitamassamme riidassa vakuutusyhtiö kieltäytyi aluksi korvaamasta puolta korjauskuluista, koska sen mukaan kylpyhuoneen ja saunan yhtenäinen vedeneristys oli rakennusvirhe. Veimme asian Vakuutuslautakuntaan, ja asiakas sai korvaukset, joihin hänellä oli oikeus. Kodinhoitohuoneen osalta käsittelen samaa kysymystä tarkemmin artikkelissa kodinhoitohuoneen vedeneristys ja vakuutuskorvaukset.

Tasonparannus taloyhtiössä – kotivakuutus vai kiinteistövakuutus?

Asunto-osakeyhtiössä tasonparannus tarkoittaa usein osakkaan itse tekemiä parannuksia, jotka ylittävät taloyhtiön perustason. Taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa vahingon monesti vain perustasoon asti, ja osakkaan tekemät parannukset jäävät silloin osakkaan oman kotivakuutuksen varaan.

Perustaso ei varmaan sano itsessään yhtään mitään, mutta siinä on kyse asunto-osakeyhtiölain käsitteestä.

Sillä tarkoitetaan normaalisti sitä tasoa, jonka taloyhtiö on valinnut noudatettavaksi, esimerkiksi huoneiston alkuperäistä tasoa tai taloyhtiön peruskorjauksessa toteuttamaa tasoa. Jos osakas on esimerkiksi remontoinut kylpyhuoneen laadukkaammaksi kuin perustaso edellyttää, taloyhtiön ei lähtökohtaisesti tarvitse vesivahingon jälkeen korjata sitä samalle tasolle.

Osakkaan kotivakuutus voi kattaa tämän eron. Esimerkiksi LähiTapiolan kotivakuutuksessa irtaimistoon kuuluvat asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan kunnossapitovastuulla olevat kiinteät sisustukset, kuten pinnoitteet, kiinteät kalusteet ja huoneistossa tehdyt sisustus- ja parannustyöt, yhteensä enintään 15 000 euroon asti. Taloyhtiön ja osakkaan vakuutusten työnjakoa vesivahingossa käsittelen tarkemmin artikkelissa vesivahinko taloyhtiössä – kuka korvaa.

Kiinteistövakuutuksen raja ei silti aina kulje perustason kohdalla. Se riippuu kiinteistövakuutusehdon sanamuodosta, kuten seuraavassa tapauksessa.

FINE-71658-Y5P2B3 – Kiinteistövakuutuksen ”tavanomainen” ei rajannut korvausta taloyhtiön perustasoon

Taloyhtiö A:n talon yhdessä asunnossa syttyi tulipalo, ja sammutusvesi vaurioitti lähes kaikki talon asunnot. Vahinko korvattiin A:n kiinteistövakuutuksesta, mutta riidaksi jäi, mihin tasoon osakkaiden kunnossapitovastuulle kuuluvat kiinteät kalusteet ja pinnoitteet korvataan. Ehdon mukaan osakkaan kunnossapitovastuulle säädetyt rakenteet eivät olleet vakuutuksen kohteena ”muulta kuin huoneiston tavanomaisten, kiinteästi asennettujen kalusteiden ja pinnoitteiden osalta”.

Vakuutusyhtiö korvasi kalusteet ja pinnoitteet vain yhtiön perustasoon asti. Sen mukaan kyse oli rajoitusehdosta, johon tavanomaisuus oli kirjattu asunto-osakeyhtiölain ennallistamisvelvollisuuden vuoksi. Lain esitöissä perustaso määritellään sen kautta, mitä taloyhtiössä pidetään tavanomaisena, ja muun selvityksen puuttuessa se on rakennuksen alkuperäinen taso. Osakkaiden myöhemmät parannukset jäivät siis korvaamatta, ellei A näyttäisi perustason nousseen. Yhtiö katsoi myös, että kotivakuutus menettäisi merkityksensä, jos kiinteistövakuutus korvaisi aina vahinkoa edeltäneeseen tasoon.

A:n mielestä tavanomainen ei tarkoita samaa kuin perustaso tai alkuperäinen taso, joten korvaus kuului maksaa vahinkoa edeltäneen tason mukaan. Kotivakuutukselle jäi A:n mukaan edelleen runsaasti muuta sisältöä. Sanamuodon oli valinnut vakuutusyhtiö itse, ja markkinoilla oli kiinteistövakuutuksia, jotka korvaavat myös osakkaiden tekemät parannukset.

Vakuutuslautakunta totesi, että ehto oli vakuutusyhtiön laatima vakioehto, josta ei ollut neuvoteltu. Silloin painaa sanamuoto, ja epäselvä ehto tulkitaan laatijansa vahingoksi. Ehdon viittaus asunto-osakeyhtiölakiin kertoi vain, mitkä rakenteet kuuluvat osakkaan vastuulle. Korvattavien kalusteiden taso taas oli sidottu tavanomaisuuteen, jota laki ei määrittele, sillä laki puhuu perustasosta. Vaikka esitöissä tavanomaisuus mainitaan, vakuutuksen kohdetta ei voinut jättää pelkkien esitöiden varaan.

Lautakunnan mukaan tavanomainen tarkoittaa tavallista tai normaalia, ja sen sisältö on laaja ja arvostuksenvarainen. Ehto salli siksi useita perusteltuja tulkintoja, eikä sitä voinut lukea niin, että korvaus ulottuu vain lain perustasoon. Korvattavan riskin rajaaminen on vakuutusyhtiön tehtävä, ja koska markkinoilla oli laajempia kiinteistövakuutuksia, A oli voinut perustellusti ymmärtää myös tämän ehdon laajemmaksi. Taloyhtiön todellisesta tasosta vahinkohetkellä lautakunta ei voinut lausua, koska siitä ei ollut selvitystä.

Vakuutuslautakunta suositti, että vakuutusyhtiö korvaa osakkaiden kunnossapitovastuulle kuuluvat kiinteät kalusteet ja pinnoitteet ehdon sanamuodon mukaisesti.

Taloyhtiön kiinteistövakuutus ei siis automaattisesti rajaa osakkaiden parannuksia korvauksen ulkopuolelle. Kun vakuutusyhtiö haluaa korvata vain perustason, sen täytyy kirjoittaa se ehtoihin selvästi. Taloyhtiön kannattaa silti koota selvitys asuntojen tasosta ennen vahinkoa, koska korvauksen määrä riippuu siitä.

Mitä tehdä, jos vakuutusyhtiö vetoaa tasonparannukseen?

Jos vakuutusyhtiö on vähentänyt korvauksesta tasonparannuksen, pyydä ensin laskelma siitä, miten vähennyksen suuruus on määritetty. Pelkkä prosenttiosuus ilman kohteeseen tehtyä laskelmaa ei ole näyttöä siitä, että vahingon olisi voinut korjata halvemmalla.

Seuraavaksi kannattaa selvittää, olisiko vahingon voinut korjata toimivasti entisellä tavalla. Märkätiloissa ja riskirakenteissa tähän tarvitaan usein rakennusalan asiantuntijan lausunto siitä, voiko vanhan ja uuden rakenteen liitoksen tehdä hyvän rakennustavan mukaisesti. Taloyhtiössä taas ratkaisee kiinteistövakuutuksen ehdon sanamuoto ja osakkaan kotivakuutuksen kiinteän sisustuksen turva.

Hoitamissamme riidoissa ratkaisu on yleensä kääntynyt siihen, ettei tasonparannusta koskeva ehto ylipäänsä soveltunut tapaukseen. Kun kyse on välttämättömästä esinevahingon korjauksesta, se, että korjaustapa on kalliimpi kuin alkuperäinen rakentamistapa, ei vielä tarkoita, että kyse olisi tasonparannuksesta.

Tasonparannusta koskevissa riidoissa vastaus riippuu siitä, mitä vahingon korjaaminen olisi todella edellyttänyt, ja tämä selviää yleensä vasta rakenteista ja korjaussuunnitelmasta. Jos vakuutusyhtiö on jättänyt korjauksesta osan korvaamatta tasonparannuksena, päätöksen oikeellisuus kannattaa varmistaa vakuutusjuristin ilmaisella arviolla.