Vesivahinko taloyhtiössä – kuka korvaa

Taloyhtiö on velvollinen korvaamaan vesivahingot, jotka aiheutuvat sen kunnossapitovastuulla olevien putkien ja laitteiden vuodoista, tai jos vuoto kulkeutuu rakenteiden läpi huoneistoosi.

Monesti taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta saa korvauksia vahinkoon, mutta korvauksien saaminen vakuutuksesta ei vaikuta taloyhtiön velvollisuuteen korjata aiheutunut vahinko.

Käyn tässä artikkelissa tarkemmin läpi, milloin ja missä tilanteissa taloyhtiö vastaa vahingosta ja milloin vahingon joutuu mahdollisesti kärsimään itse.

Vesivahinko taloyhtiössä – korvausvastuun jakautuminen

A) Taloyhtiön korvausvelvollisuus

Taloyhtiö on vastuussa sen kunnossapitovastuulle kuuluvien LVISA- ja muiden laitteiden aiheuttamista vahingoista sekä niiden korjauskuluista.

Taloyhtiön ja asukkaan kunnossapitovastuun jakautumisesta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Kyseisen lain 4 luvun 2 §:n mukaan:

Asunto-osakeyhtiölaki 4 luvun 2 §

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

On syytä huomioida, että asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa osakkeenomistajan ja taloyhtiön välisestä kunnossapitovastuusta poikkeamisen yhtiöjärjestyksellä.

Yllä mainittua lain säännöstä noudatetaankin vain siinä tapauksissa, ettei kunnossapitovastuusta ole sovittu toisin yhtiöjärjestyksessä.

Mikäli vakuutusyhtiö ei katso jotain vahingon osuutta korvattavaksi sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiölain mukaan kyseisen omaisuuden kunnossapitovastuu on taloyhtiöllä, kannattaa varmistaa yhtiöjärjestyksestä, ettei asiasta ole kuitenkaan sovittu toisin. Mikäli näin on käynyt, kyseinen osuus pitää silloin korvata kotivakuutuksesta.

Esimerkki – rivitaloasunnon katossa läiskiä

Rivitaloasunnon eteisen kattoon ilmestyy tummia läiskiä, jotka vähitellen kasvavat suuremmiksi. Huoltomiehen tullessa paikalle huomataan, että alakatossa sijaitsevan kuuman käyttöveden putkessa on pistesyöpymä, joka on vähitellen kastellut koko eteisen alueen.

Vuotaneen veden aiheuttama vahinko muille kuin taloyhtiön rakenteille korvataan suppeasta sekä laajasta kotivakuutuksesta, koska kyse on kiinteistön kiinteästä putkistosta aiheutuneesta vahingosta.

Itse rakenteiden vahinko kuuluu kuitenkin taloyhtiön korvausvastuulle, joten kotivakuutuksesta ei korvaa kyseistä osuutta.

Esimerkki – vesipusseja kerrostaloasunnon katossa

Kerrostaloasunnon olohuoneen katossa havaitaan maalipusseja, jotka paljastuvat kartoituksen yhteydessä johtuvan yläkerran kylpyhuoneesta vuotaneesta vedestä. Vahinkoalueeksi tarkentuu koko olohuoneen katto sekä sen viereinen seinä, jotka joudutaan kuivattamaan.

Korjaustöiden yhteydessä avataan myös huoneiston lattiaa vahingon laajuuden selvittämiseksi ja todetaan, että myös lattia sekä seinän vierellä ollut kiinteä kaappi ovat kärsineet pahat vesivauriot. Huoneiston laminaatti sekä kaappi uusitaan kokonaan korjaustöiden yhteydessä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa rakenteiden läpi vuotaneen veden aiheuttamista vahingoista. Tämän perusteella taloyhtiö on velvollinen korvaaman asunnon lattiapinnoitteet taloyhtiön perustasoon. Mikäli taloyhtiön perustaso on ollut laminaatti, kiinteistövakuutus korvaa kyseisen laminaatin, eikä kotivakuutusta tarvitse käyttää.

Mikä ihmeen perustaso?

On yleistä, että osakkeenomistajat sisustavat huoneistoja itselleen sopiviksi. Kotiin saatetaan laittaa mm. kalliimmat lattiapinnoitteet, tyylikkäät laatat kylpyhuoneeseen tai vaikkapa hienot keittiökaapit.

Taloyhtiön vahingonkorvausvastuu on kuitenkin asunto-osakeyhtiölain mukaan rajattu vain perustason mukaiseen varustukseen, mikäli kyseessä on ollut vahinko, joka ei ole ollut kenenkään syytä (esimerkiksi yllättävä putkivuoto).

Perustasona pidetään joko rakennuksen alkuperäisen rakennuttajan päättämää taikka yhtiön peruskorjauksessa valittua tasoa.

Mikäli huoneistossa on ollut perustasoa paremmat pinnoitteet, taloyhtiö ei ole velvollinen korvaamaan lattiapinnoitetta kuin perustasoon asti, ellei taloyhtiö ole huolimattomuudellaan aiheuttanut vesivahinkoa (esimerkiksi KKO 2003:80). Omistaja voi kuitenkin tällaisessa tilanteessa hakea perustason ja vahingoittuneen materiaalin erotusta kotivakuutuksestaan, mikäli kyseinen vesivahinko kuuluu siitä korvattavaksi.

Taloyhtiö on velvollinen maksamaan myös kaapin korjauksen, mikäli kyse on ollut kiinteästä kalusteesta. Kiinteänä kalusteena ei kuitenkaan pidetä esimerkiksi siirrettäviä kaappeja, joten yksittäistapauksissa rajanveto voi olla hankalaa, onko kaapisto ollut kiinteä vai ei.

Eikö vakuutusyhtiö korvannut vesivahinkoa? Kysy juristin ilmaista arviota.

Taloyhtiö maksaa siten rakenteiden ja tietyissä tilanteissa myös kiinteiden kalusteiden taikka pinnoitteiden korjaukset.Mikäli esimerkiksi kerrostalossa tapahtuu käyttövesiputken vuoto naapurihuoneistossa, josta vesi valuu myös sinun asuntoosi, taloyhtiö on velvollinen korjaamaan putken korjauksen sekä vuotaneen veden aiheuttaman vahingon asuntosi pinnoitteille ja kiinteille kalusteille.

Taloyhtiön ei tarvitse korvata irtaimistollesi aiheutunutta vahinkoa, kuten esimerkiksi elektroniikkalaitteiden rikkoutumista niihin kulkeutuneesta vedestä taikka sijaisasuntoa vahingon korjaustöiden ajalta. Nämä kulut voivat kuitenkin olla korvattavissa omasta kotivakuutuksestasi.

B) Oman omaisuuden vahingot ja sijaisasunto

Jos vesivahingon yhteydessä vahingoittuu myös irtaimistoasi, kuten vaatteita tai huonekaluja, niiden korvaamista täytyy hakea omasta kotivakuutuksesta, ellei vahinko ole aiheutunut jonkun huolimattomasta toiminnasta.

Lisäksi jos joudut vesivahingon vuoksi muuttamaan asunnosta pois korjaustöiden ajaksi, korvauksia tulee hakea omasta kotivakuutuksesta.

Kotivakuutus kattaa sijaisasumisen kuluja kuitenkin vain tilanteissa, joissa vesivahingon syynä on ollut kotivakuutuksesta korvattavan vahingon tapahtuminen.

Miten laajalta-alueelta vakuutusyhtiön tulee korvata vesivahingossa vahingoittunutta lattiaa?

Esimerkki – putkivuoto kerrostalossa

Opiskelija A on ostanut vakuutusmaksussa säästämiseksi halvimman mahdollisen kotivakuutuksen, joka kattaa ainoastaan tulipalojen ja salamaniskujen aiheuttamia vahinkoja.

Koska kotivakuutukseen ei ole sisältynyt turvaa vuotovahingoille, kotivakuutuksesta ei silloin korvata putkivuodosta aiheutuvaa sijaisasunnon tarvetta.

Olen koonnut alle vertailuun Fennian, Ifin, LähiTapiolan, Pohjantähden, Pohjola Vakuutuksen, POP Vakuutuksen sekä Turvan kotivakuutukset siltä osin, mistä niistä voidaan korvata putkivuodon aiheuttama vesivahinko sekä sijaisasunto korjaustöiden ajaksi.

Mikäli oma kotivakuutus ei kata sijaisasumisen kuluja, ne joutuu silloin maksamaan itse, vaikka et olisi millään tavalla ollut syyllinen vesivahingon sattumiseen.

Toisaalta jos joku toinen on kuitenkin aiheuttanut vahingon, korvauksia voi hakea suoraan kyseiseltä taholta.

Asukkaan tai taloyhtiön aiheuttama vesivahinko

Yllä mainituissa tapauksissa vesivahingon syynä on ollut puhdas vahinko, joka ei ole ollut kenenkään syytä. Jos vesivahinko aiheutuu esimerkiksi putken pistesyöpymästä, kyse on vahingosta, eikä siitä, että joku olisi menetellyt huolimattomasti.

Toisaalta jos taloyhtiössä on vanhat putket, niiden vuotovahinkoja on sattunut lyhyen ajan sisään useita ja yhtiökokous on päättänyt silti olla ryhtymättä putkiremonttiin, vahinko voi olla taloyhtiön vastuulla.

Tällöin taloyhtiölle voi esittää korvausvaatimuksen ja kiinteistövakuutukseen kuuluva toiminnan- ja hallinnonvastuuvakuutus voi tutkia taloyhtiön tai hallituksen korvausvelvollisuuden.

Valtaosassa taloyhtiön putkien vuodoista aiheutuvissa vahingoissa ei kuitenkaan ole kyse kenenkään syyksi luettavasta vahingosta.

Useimmin syyllisyyden selvittäminen tuleekin eteen tilanteissa, joissa vesivahinko aiheutuu jonkun asukkaan toiminnasta.

Jos vesivahinko on seurausta asukkaan huolimattomuudesta, vesivahingon korjauskuluja voidaan hakea kyseisen asukkaan kotivakuutuksen vastuuvakuutuksesta tai suoraan häneltä itseltään. Vahinkoon syyllistä kannattaakin kehottaa tekemään vahinkoilmoitus oman kotivakuutuksen vastuuvakuutukseen asian selvittämiseksi.

Vastuuvakuutuksesta voidaan nimittäni korvata vahinkoja, jotka on aiheutettu toimimalla jollain tavalla huolimattomasti. Esimerkiksi suihkuun nukahtamisesta taikka auki jäänestä vesihanasta aiheutunut vahinko voi olla asukkaan vastuulla.

Jos korvausvelvollisuus todetaan, vahingon aiheuttajan tulee tällöin korvata kaikki vahingon korjauksiin liittyvät kulut, kuten esimerkiksi veden rikkoma irtaimisto, pinnoitteiden vahingot sekä sijaisasunnon kulut korjausajalta, mikäli asunnossa ei voi asua korjaustöiden aikana.

Jos sinulta vaaditaan korvauksia käyttölaitteen aiheuttamasta vesivahingosta

Tyypillisimmät vesivahingon aiheuttajat ovat pyykin- ja astianpesukone. Erityisesti astianpesukone aiheuttaa usein vesivahinkoja, sillä se sijaitsee keittiössä eikä kylpyhuoneessa.

Astianpesukoneiden vahingoissa vahinko voi aiheutua esimerkiksi sen liitännän löystymisestä, jolloin vettä pääsee vähitellen valumaan liitoskohdasta keittiökaappiin ja sieltä edelleen lattialle.

Jääkaapin tai pakastimen vesivahinko – kuka korvaa?

Toisinaan astianpesukone voi päästää vedet myös pesun aikana, jolloin vettä voi levitä nopeasti hyvin laajalle alueelle ja aina alakertaan saakka.

Monesti syyttävä sormi osoittaa aina laitteen omistajaa ja taloyhtiö saattaa vaatia koko vahingon korjausta omistajalta, vaikka sillä olisi oma kiinteistövakuutus käytettävänään.

Saako taloyhtiö siis jättää käyttämättä omaa vakuutustaan niin halutessaan ja vaatia koko korvauksia syylliseltä?

Kyllä. Taloyhtiö voi vapaasti päättää, haluaako se käyttää vakuutustaan vahingon korjaamiseen vai hakeeko se korvauksia vahingon aiheuttajalta.

Toisaalta se ei kuitenkaan tarkoita, että sinä olisit aina vastuussa käyttölaitteen aiheuttamasta vesivahingosta. Jos laite yllättäen vikaantuu ja aiheuttaa vesivahingon, kyse on laitteen viasta etkä ole vastuussa siitä.

Sekin tulee monesti yllätyksenä, että vaikka vanhakin astianpesukone aiheuttaisi vesivahingon, se ei tarkoita, että korvausvastuu syntyy.

Yksistään se seikka, että laite oli vanha, ei aiheuta korvausvastuu.

Jotta korvausvastuu voi syntyä, sinun on täytynyt olla esimerkiksi tietoinen sen viasta, mutta päätit olla tekemättä asialle mitään. Jos olet esimerkiksi huomannut astianpesukoneen alta tulevan joskus vettä pesun aikana, mutta olet jatkanut laitteen käyttämistä siitä huolimatta ennen isomman vahingon syntymistä, olet todennäköisesti korvausvastuussa vahingosta.

Vesivahinko vuokra-asunnossa – korvaako vuokralaisen vakuutus?

Vakuutuslautakunta, joka antaa ratkaisusuosituksia myös korvausvastuuta koskeviin kiistoihin kotivakuutuksen vastuuvakuutuksesta, on ottanut asiaan kantaa mm. seuraavissa tapauksissa.

FINE-052751 – asukas ei ollut vastuussa astianpesukoneen aiheuttamasta vesivahingosta

Tapauksessa vuokralainen A oli havainnut astianpesukoneensa vuotavan. Vuotokohta oli A:n kertoman mukaan laitteen etuosassa, rungon ja luukun välissä. A irrotti pesukoneen heti vuodon havaittuaan ja toimitti sen myös kokonaan pois asunnosta.

Vuokranantaja haki vahingosta korvausta A:n kotivakuutuksesta.

Vakuutuslautakunta totesi, että A oli ollut asunnossa paikalla koneen ollessa päällä, ja että hän oli sulkenut vuodon havaittuaan koneen vesihanan ja ilmoittanut vuodosta välittömästi huoltoyhtiöön.

Lautakunnan näkemyksen mukaan myös koneen siirtämistä pois sen syvennyksestä voidaan niin ikään pitää huolellisena toimintana, koska tällöin asiassa oli saatu parempi selvyys siitä, oliko vuoto kastellut myös lattiatilaa koneen alapuolelta. Käytettävissä olevasta selvityksestä ei myöskään ilmene, että A olisi laiminlyönyt lattialle päässeen veden kuivaamisen ennen kosteuskartoituksen tekemistä ja varsinaisten korjaustoimien aloittamista.

Vakuutuslautakunta katsoi, että A oli menetellyt huolellisesti eikä hän ollut aiheuttanut vahinkoa toiminnallaan. A ei siten ollut korvausvastuussa vahingosta.

Kokemukseni mukaan taloyhtiö vaatii helposti korvauksia käyttölaitteen omistajalta, mikäli taloyhtiön oma taloudellinen tilanne on heikko. Vaikka kiinteistövakuutus korvaisikin vahingon, korvausmäärään tehdään monesti vakuutusehtojen mukaisia vähennyksiä, jonka myötä taloyhtiön itse maksettava osuus voi silti olla helposti useita tuhansia tai kymmeniä tuhansia euroja.

Isännöitsijä saattaa siten lähestyä korvausvaatimuksella joka tapauksessa, vaikka et olisikaan vastuussa vahingosta. Tällöin vaade kannattaa ohjata omaan kotivakuutusyhtiöön sen vastuuvakuutuksesta tutkittavaksi. Mikäli vakuutusyhtiön mielestä et ole syyllinen vahinkoon, he puolustavat tällöin sinua ja maksavat asiajanokulusi, mikäli taloyhtiö päättäisi viedä asian käräjille.

Valtaosassa alle kymmenien tuhansien eurojan korvaustapauksia taloyhtiö ei uhkaavista vaatimuksista huolimatta etene asiassa käräjille.

Millä tavoin kotivakuutus puolustaa syyttömyyttäni?