Vesivahinko vuokra-asunnossa – korvaako vuokralaisen kotivakuutus?

Yleisimpiä Suomessa tapahtuvia vesivahinkoja ovat käyttövesiputkien pistesyöpymät, viemäriputkistojen vuodot, astian- ja pyykinpesukoneiden vahingot sekä vesikalusteiden huolimattomasta käytöstä aiheutuneet laajat vesivahingot, kuten esimerkiksi suihkuun nukahtamiset.

Kaikki nämä vesivahingot ovat yleisiä myös vuokra-asunnoissa, mutta vahinkotyypit eroavat toisistaan siinä, että korvausvastuussa oleva taho vaihtelee vahinkotyypistä riippuen. Osassa on kyse puhtaista vahingoista, jolloin lähtökohtaisesti vahingoittuneen omaisuuden omistaja tai tämän vakuutusyhtiö kantaa riskin. Tällöin korjausvastuu jakautuu taloyhtiön, osakkeenomistajan ja mahdollisen vahingoittuneen irtaimiston omistajan vakuutusten kesken.

Tahallisesti taikka huolimattomuudella aiheutetuissa vesivahingoissa korvausvastuu voi sen sijaan kanavoitua osittain tai täysimääräisesti esimerkiksi pyykinpesukoneen asentajaan, sitä käyttäneeseen tahoon tai jopa vuokranantajaan.

Vuokra-asunnossa tapahtuvan vesivahingon korvausten saamisen osalta onkin olennaista, millaisesta vahingosta on tarkalleen ottaen kysymys, ja onko vahingon aiheuttanut taloyhtiö, vuokralainen vai osakkeenomistaja?

Tässä artikkelissa käyn läpi seuraavat asiat:

Taloyhtiön vastuu sijoitusasunnon vesivahingosta

Valtaosa lämpimän käyttöveden putkistoissa tapahtuvista vahingosta on seurausta pistesyöpymästä, joka syntyy, kun kupariputken sisäpinnalle jää kohta, johon veden happimolekyylit eivät pääse vaikuttamaan. Vuotovahinko alkaa silloin vuosien taikka vuosikymmenien jälkeen, kun syöpymä vihdoin läpäisee kupariputken ja vesi pääsee putken ulkopuolelle.

Pistesyöpymiä on raportoitu tapahtuvan myös uudiskohteissa tai poikkeuksellisen laajasti tietyn vesiyhtiön verkoston alueella, jolloin asiasta on voitu saada aikaiseksi mehevä riita taloyhtiön ja kohteen rakennuttajan tai vesiyhtiön välille.

Tällaisia poikkeustapauksia lukuun ottamatta taloyhtiön putkivuoto on kuitenkin yleensä puhdas vahinko, jolloin vesivahingon korvausvastuu osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä noudattaa asunto-osakeyhtiön säännöksiä kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuusta.

On tavanomaista, että taloyhtiön putkistojen uudistumistarpeen lähestyessä yhtiökokouksessa esitetään näkemyksiä urakan puolesta ja vastaan. Osakkaat voivat päätyä lykkäämään putkiremonttia esimerkiksi yhtiön huonon taloudellisen tilanteen vuoksi tai välttääkseen suurempien vastikkeiden maksamisen, mutta silloinkaan kyse ei ole taloyhtiön huolimattomuudesta, vaan osakkeenomistajien tietoisesta valinnasta nousseesta putkivuotoriskistä huolimatta.

Kun vesivahinko ei ole kenenkään syytä, taloyhtiön korjausvastuulle kuuluu rakenteiden korjaaminen. Lisäksi mikäli vuotovahinko on aiheutunut rakenteiden läpi, tai jos taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneen putken korjaamisen vuoksi joudutaan purkamaan asunnon pintoja, taloyhtiö on vastuussa myös niiden uudelleenrakentamisen kustannuksista (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §). Muilta osin asunnon omistajan tai vuokralainen voi halutessaan käyttää omaa vakuutustaan vahinkojen korvaamiseen.

Koska taloyhtiön korvausvastuu putkivuodon aiheuttamasta vahingosta perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja mikäli taloyhtiön toiminnassa ei ole ollut huolimattomuutta, taloyhtiö ei ole velvollinen korvaamaan esimerkiksi vesivahingon aikaista vuokratuoton menetystä.

Sijoitusasunnon vakuutus, esimerkki

If tarjoaa omaa vuokranantajan vakuutusta sijoitusasuntoja varten. Vakuutus kattaa sijoitusasunnon palo- ja vuotovahinkoja, sekä lisäksi vuokratulon keskeytystä tai jopa tiettyjä vuokralaisen tahallaan aiheuttamia vahinkoja.

Sijoitusasuntoja omistavan onkin syytä olla tarkkana sijoitusasuntoa koskevan kotivakuutuksen ehdoista, sillä omaa asuntoa varten otettu kotivakuutus ei välttämättä kata sijoitusasuntojen vahinkoja lainkaan, vaan sijoitusasunnolle tulee yleensä ottaa erillinen vakuutus.

Alla taulukko korjausvastuun jakautumisesta, kun vesivahinko ei ole ollut kenenkään syy. Korvausvastuun tarkemmasta jakautumisesta lisää blogissa: vesivahinko kerros- tai rivitalossa – korvausvastuun jakautuminen.

Mikäli vuotovahinko on seurausta taloyhtiön huolimattomuudesta, taloyhtiö voi joutua korvaamaan vuokralaiselle taikka sijoitusasunnon omistajalle aiheutuvat vahingot kokonaisuudessaan, kuten esimerkiksi irtaimiston taikka vuokratuoton menetyksen asunnon asumiskelvottomuuden ajalta.

Mutta kuten todettua, putkivuodoissa vain hyvin poikkeuksellisesti on osoitettavissa minkäänlaista huolimattomuutta taloyhtiön puolelta. Tällöin korvauksia saa vain omasta mahdollisesta vakuutuksesta.

Vuokralaisen vastuu vesivahingoista

Toisin kuin putkivuodoissa, astian- ja pyykinpesukoneen taikka muissa käyttölaitteiden vahingoissa vahingon syynä on todennäköisemmin sen epäasianmukainen asentaminen tai käyttö: esimerkiksi astianpesukoneen alle on voitu jättää asentamatta vuotokaukalo, pyykinpesukoneen poistoletkua ei ole kiinnitetty asianmukaisesti tai vesiliitos on kiristetty huonosti.

Huoneiston käyttölaitteet eivät kuulu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, joten niiden aiheuttamia vahinkoja tulee ensisijaisesti arvioida laitteen omistajan näkökulmasta. Vesivahinko voi tietysti olla aiheutettu myös muulla tavalla, kuten esimerkiksi nukahtamalla suihkuun tai jättämällä vesihana auki.

Oli vuokralaisen aiheuttama vesivahinko minkälainen tahansa, tämän korvausvastuuta suhteessa vuokranantajaan arvioidaan lähtökohtaisesti asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain perusteella. Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu taloyhtiötä tai muuta osapuolta kohtaan määräytyy huoneenvuokralain sijaan vahingonkorvauslain perusteella.

Millaisia vahinkoja kotivakuutuksen vastuuvakuutus korvaa?

Huoneenvuokralain 25 §:n mukaan vuokralaisen tulee hoitaa huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, mutta mikäli vahinko on aiheutettu tahallaan, huolimattomuudesta taikka laiminlyönnillä, vuokralainen on velvollinen korvaamaan vahingon vuokranantajalle.

Esimerkki – vuokralaisen asentaman pyykinpesukoneen vahinko

Vuokralainen asentaa oman pyykinpesukoneen kylpyhuoneeseen. Pesukoneen veden poistolle ei ole erillistä liitäntää kylpyhuoneen seinässä, joten poistoputki jätetään lattialle viemärin viereen.

Poistoputkea ei kuitenkaan kiinnitetä paikalleen millään tavalla, joten poistoletku siirtyy pesun aikana kynnyksen yli eteiseen, jolloin siitä poistuva vesi aiheuttaa vesivahingon.

Tapahtumankuvauksen perusteella on ilmeistä, että vuokralainen on toiminut huolimattomasti pesukoneen poistoputken kiinnityksessä. Vuokralainen on siten korvausvastuussa vuotaneen veden aiheuttamasta vahingosta sekä vuokranantajalle että taloyhtiölle.

Tyypillisesti tällaisissa tilanteissa, kun vuokranantaja vaatii korvauksia vuokralaiselta, vuokralainen tekee asiasta vastuuvahinkoilmoituksen omaan kotivakuutusyhtiöönsä. Vuokralaisen vakuutusyhtiö tutkii vuokralaisen vahingonkorvausvastuun ja parhaimmassa tapauksessa korvaa ainakin osan vahingosta.

Vakuutuksesta ei kuitenkaan koskaan korvata esimerkiksi vuokralaisen omavastuuosuutta, ja esimerkin kaltaisessa tilanteessa vahinkoon voidaan tehdä esimerkiksi 1/3 vähennys suojeluohjeen laiminlyönnin perusteella (huolimattomuus pyykinpesukoneen poistoletkun kiinnityksessä).

Vaikka vuokralaisen vakuutus ei siis korvaa jotain osaa vahingosta, se ei tarkoita, etteikö vuokralainen voisi kuitenkin olla siitä vahingonkorvausvastuussa. Vastuuvakuutus ei nimittäin kata kaikkia mahdollisia vahinkoja.

Näitä vuokralaisen vakuutuksesta korvaamatta jääviä osia pitää silloin vaatia korvattavaksi suoraan vuokralaiselta, tarvittaessa oikeusteitse. On kuitenkin yleensä halvempaa ja nopeampaa varmistaa vuokralaisen vakuutusyhtiön korvauspäätöksen olevan oikein, koska korvaukset saadaan valtaosassa tapauksia paljon nopeammin vuokralaisen vakuutuksesta kuin oikeusteitse perimällä.

Eikö vakuutusyhtiö korvannut vahinkoa?

Korvauksien hakeminen vuokralaisen vastuuvakuutuksesta

Ei ole epätavanomaista, että vuokralaisen kotivakuutusyhtiö jättää hänen aiheuttaman vesivahingon korvaamatta. Joskus se on täysin ehtojen mukaista, mutta valitettavan usein päätös on tehty vetoamalla virheellisesti vakuutuksen rajoitusehtoon tai katsomalla vahingosta korvattavaksi pienemmän summan kuin todellisuudessa aiheutuneen määrän.

Suurissa vesivahingoissa pelkästään purku-, kuivatus- ja uudelleenrakennuskustannukset voivat olla kymmeniä tuhansia euroja, menetetyistä vuokratuloista puhumattakaan.

Kovin monella vuokralaisella ei ole omasta takaa vastaavaa maksukykyä, mutta toisaalta korvauksien hakeminen käräjäoikeuden kautta on sekä kallista että aikaa vievää. Vaikka tuomioistuin vahvistaisi vuokralaisen vahingonkorvausvastuun, vuokralaisen pankkitili on tuomiosta huolimatta kuitenkin edelleen tyhjä.

Korvauksien saamiseen on kuitenkin yleensä nopeampi ja edullisempi vaihtoehto: pyytää vuokralaisen kotivakuutuksesta uutta korvauspäätöstä.

Yleensä vakuutuksien korvauspäätökset ymmärretään siten, että vain vakuutuksenottajalla on oikeus hakea siihen muutosta. Kysehän on kuitenkin jonkun toisen vakuutuksesta, joten miksi kenelläkään ulkopuolisella olisi mitään sanottavaa asiaan?

Vastuuvakuutukset eivät kuitenkaan ole samanlaisia vakuutuksia kuin esimerkiksi omaisuusvakuutukset: vastuuvakuutuksien tarkoituksena on korvata muille kuin vakuutuksenottajalle aiheutuvia vahinkoja. Vakuutus on siis poikkeuksellisesti voimassa myös vahingonkärsineen eikä vain vakuutuksenottajan hyväksi, vaikka vakuutuksenottaja maksaakin sitä koskevan vakuutusmaksun.

Vakuutussopimuslain 68 §:ssä säädetäänkin nimenomaisesti, että myös vahingon kärsineellä on itsenäinen muutoksenhakuoikeus vastuuvakuutuksen korvauspäätökseen. Tätä muutoksenhakuoikeutta ei ole rajoitettu vain yksityishenkilöiden oikeudeksi, vaan myös esimerkiksi sijoitustoimintaa yrityksenä harjoittavilla on sama oikeus.

Vaikka kyse ei siis ole vuokranantajan omasta vakuutuksesta, vuokranantaja voi pyytää asiaan uutta käsittelyä, eikä vuokralainen voi sitä mitenkään estää.

Tämän vuoksi myös vuokranantajalle pitää automaattisesti tulla korvauspäätös vuokralaisen vastuuvakuutuksesta. Korvauspäätöksen saapuminen ei kuitenkaan takaa, että se on vakuutusehtojen ja pakottavan lainsäädännön mukainen.

Kotivakuutuksen vastuuvakuutuksesta annettavat korvauspäätökset antaa monissa vakuutusyhtiöissä sama ihminen, joka käsittelee myös vahinkoa koskevat omaisuusvahingot. Vahingonkorvausvastuuta koskevat lait, periaatteet ja oikeuskäytäntö ovat kuitenkin laajoja kokonaisuuksia, joita varten vakuutusyhtiöissä on pelkästään niiden käsittelyyn erikoistuneita lakimiehiä.

Kotivakuutuksissa oletettavasti vahinkomäärien vuoksi vakuutusyhtiöt ovat kuitenkin sälyttäneet vastuuvakuutuksien korvauspäätöksen antamisen samalle vahinkokäsittelijälle, jonka vastuulla pääosin ajasta on esimerkiksi puhelimen rikkoutumisesta tai vesivahingon korjauksesta annettavat päätökset.

Ei siis ole yllättävää, että kotivakuutuksen vastuuvakuutuksesta saatava korvauspäätös on valitettavan usein perusteiltaan puutteellinen, perustuu lainsäädännön taikka rajoitusehdon virheelliseen soveltamiseen tai on täysin Vakuutuslautakunnan ratkaisukäytännön vastainen.

Kyse ei ole siitä, että vakuutusyhtiön käsittelijät tietoisesti antavat huonoja päätöksiä, vaan heidän työnkuvaansa on kautta linjan eri vakuutusyhtiöissä laajennettu omaisuusvahingoista vastuuvahinkojen käsittelyyn, vaikka vastuuvahingot edellyttävät yleensä laajaa asiantuntemusta korvausvastuun perusteista ja rajoitusehtojen tulkinnasta.

Haastavien vahinkojen käsittelyn lisäksi kun päälle lisätään koko ajan kiihtyvät työntekijöiden tuottavuusvaatimukset, yksittäisen vahinkoasian pohtimiseen jäävä aika ei yleensä ole riittävä ja sen seurauksena vuokralaisen vastuuvakuutusyhtiöstä saatu korvauspäätös on usein virheellinen. Siihen ei pidä kuitenkaan tyytyä, koska hyvillä perusteluilla korvauspäätös saadaan muuttumaan.

Vuokranantajan vastuu vuokralaisen aiheuttamista vahingoista

Kysymys vuokranantajan vastuusta tulee nykyisin usein esille normaalien asuinhuoneistojen vuokrasuhteiden lisäksi muun muassa Airbnb ja muiden lyhyiden vuokrasuhteiden yleistyessä naapureiden kyllästyessä lisääntyneeseen liikenteeseen rappukäytävässä taikka taloyhtiössä pelätään sitä, että tuntematon vuokralainen aiheuttaa asunnossa vahingon.

On mahdollista, että vuokralaisen aiheuttaessa vahingon, taloyhtiö lähestyy asiassa vaateella myös osakkeenomistajaa, jolta voidaan saada helpommin korvauksia kuin vuokralaiselta. Mutta miten todennäköisesti tällainen vaade menestyy?

Mikäli vuokralainen aiheuttaa taloyhtiössä vahingon, vuokranantaja ei ole vastuussa vahingosta, ellei vuokranantajan puolelta ole osoitettavissa samalla jotain asunto-osakeyhtiölain velvollisuuksien vastaista huolimattomuutta. Taloyhtiö on tietysti vapaa esittämään vaateensa ketä tahansa kohtaan, mukaan lukien asunnon omistajaa vastaan, mutta tyypillissä vesivahingoissa se ei todennäköisesti tule menestymään.

Millainen huolimattomuus vuokranantajan puolelta sitten voisi johtaa korvausvastuuseen vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta? Esimerkki voisi olla vaikka se, että vuokranantaja on huoneistossa käydessään todennut vuokralaisen poistaneen keittiön ja kylpyhuoneen vesialtaat, mutta ei ole ryhtynyt toimiin asian korjaamiseksi. Tällöinkin osakkeenomistajan korvausvastuu vesivahingosta ei välttämättä ulotu koko vahinkoon, vaan korvausvastuu voi olla rajattu esimerkiksi 50 %:iin.

Lähtökohtaisesti jokainen vastaa vain itse aiheuttamistaan vahingoista, joten käytännössä omistajan vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää jotain konkreettista laiminlyöntiä huoneiston kunnossapidossa, jotta korvausvastuu voisi ylipäänsä syntyä.

Vuokranantajan vahingonkorvausvastuu ei siis ole lainkaan todennäköistä, mikäli tämä on toiminut huolellisesti ja noudattanut asunto-osakeyhtiölakia huoneiston kunnossapidosta.

Vuokralaisen oikeudet vesivahingossa

Siltä osin kuin vuokralainen ei voi asua huoneistossa korjaustöiden aikana, vuokralaisella on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain perusteella oikeus vuokran alennukseen.

Oikeus vuokranalennukseen perustuu siihen, ettei vuokralainen pysty käyttämään huoneistoa vuokrasopimuksessa sovitulla tavalla, joten tämä oikeus on olemassa siitä riippumatta, onko asunnon vesivahinko aiheutunut taloyhtiön, osakkeenomistajan, tai jonkun muun toiminnasta. Sillä ei myöskään ole merkitystä, onko vahinko aiheutettu tahallisesti vai onko kyseessä vahinko.

Laissa ei kuitenkaan ole säännöksiä siitä, kuinka suuri alennuksen määrän tulee olla, vaan kyse on aina yksittäistapauksessa tehtävästä arvioinnista. Ainoastaan mikäli vahinko on seurausta vuokralaisen omasta toiminnasta, vuokranalennusoikeutta ei ole.

Vuokralaisella on aina lisäksi mahdollisuus käyttää esimerkiksi irtaimiston taikka sijaisasunnon kustannuksiin omaa kotivakuutustaan. Jos vahinko on jonkun aiheuttama, korvauksia on mahdollista hakea myös kyseiseltä taholta.

Vuokranantajan korvausvastuu vesivahingoista

Myös vuokranantaja voi olla korvausvastuussa huoneistossa tapahtuvasta vesivahingosta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (AsOyL 4 luvun 2 §:n 1 momentti).

Esimerkki – osakkeenomistajan asentaman astianpesukoneen vuotovahinko

A osti uuden sijoitusasunnon kaupungin keskustasta. Asunnossa oli suurelta osin alkuperäiset pinnoitteet, mutta muutoin asunto oli erinomainen sijoituskohde: tilava yksiö läheltä yliopistoa erinomaisella pohjalla.

Korkeamman tuoton saamiseksi yksiö piti kuitenkin remontoida. Sen kaikki pinnoitteet, keittiö ja kylpyhuone uusittiin moderniin tyyliin sopivaksi. Keittiöön asennettiin lisäksi samalla täysin uusi tiskikone, jonka A asensi kohteeseen itse.

Vuokralainen oli asunut kohteessa kolme kuukautta, kun hän huomasi keittiön parketin olevan kostea. Kartoituksen yhteydessä kosteutta löydettiin parketin alta rakenteista sekä alla olevan asunnon katosta. Kosteuden todettiin johtuvan astianpesukoneen vesiliitännästä, johon oli astianpesukoneen asennuksen yhteydessä jäänyt laittamatta tiivisterengas. Vesivahingon seurauksena molemmat asunnot olivat asumiskelvottomia kahden viikon ajan korjaustöiden vuoksi.

Vesivahingon katsottiin johtuneen osakkeenomistajan huolimattomuudesta astianpesukoneen asennuksessa, joten taloyhtiö esitti vahingosta hänelle korvausvaatimuksen.

Osakkeenomistaja oli asunto-osakeyhtiölain nojalla korvausvastuussa taloyhtiölle aiheutuneista rakenteiden korjauskuluista. Lisäksi hän oli vahingonkorvauslain nojalla korvausvastuussa alakerran vuokralaisen ylimääräisistä sijaisasunnon kustannuksista sekä hänen oman vuokralaisen ylimääräisistä vuokrakuluista huoneenvuokralain perusteella.

Vaikka esimerkissä osakkeenomistajan todettiin olevan korvausvastuussa ja korvauksia voitaisiin vaatia häneltä täysimääräisesti, käytännössä melkein aina taloyhtiö kuitenkin käyttää kiinteistövakuutusta vesivahinkojen korjaamiseen sen sijaan, että korvauksia odotettaisiin mahdolliselta vahingon aiheuttajalta.

Laajat All Risk -kiinteistövakuutukset kattavat kaikenlaisia äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vesivahinkoja, joten sillä ei ole merkitystä, ettei vahingon aiheuttanut tiskikone ole taloyhtiön omaisuutta.

Tämä johtuu siitä, että kiinteistövakuutusta käyttämällä taloyhtiö saa korvaukset nopeammin, koska vahingon aiheuttaneen vahingonkorvausvastuuta ei tarvitse todistaa. Tässä esimerkissä osakkeenomistajalta voitaisiinkin hakea korvauksia esimerkiksi vain siltä osin kuin kiinteistövakuutus ei kata vahinkoa, kuten ikävähennyksien ja omavastuun osalta.

On syytä huomioida, että mikäli vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä taikka yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta, vahinko katsotaan aiheutetun osakkeenomistajan huolimattomuudesta, ellei hän osoita menetelleensä huolellisesti (AsOyL 4 luvun 2 §:n 2 momentti). Korvausvastuusta vapautuakseen osakkeenomistajan tulee siis osoittaa, että hän on toiminut huolellisesti.

Esimerkkiä koskevassa tapauksessa huolellista toimintaa voi olla vaikea näyttää toteen, ellei esimerkiksi vesiliitoksen asennuksessa ole noudatettu valmistajan ohjeistusta tai ellei jotain kiinnitykseen käytettävää osaa todeta vialliseksi.

Sen sijaan, mikäli asennukseen olisi käytetty ammattilaista, osakkeenomistaja voisi todennäköisesti jo pelkästään sillä todistaa toimineensa huolellisesti. Osakkeenomistaja ei ole vastuussa asennuksen tehneen tahon virheestä tai laiminlyönnistä. Jos vesivahinko on aiheutunut asennuksen tehneen yrityksen laiminlyönnistä, korvausvastuu kanavoituu kyseiseen yritykseen, ei osakkeenomistajaan.

Esimerkki – osakkeenomistajan kunnossapitovastuun laiminlyönti – Vaasan hovioikeus tuomio nro 260, annettu 17.6.2020.

Vaasan hovioikeus antoi kesällä 2020 lainvoimaisen ratkaisun asiassa, jossa vuokrahuoneistossa ollut tulppaamaton astianpesukone oli aiheuttanut suuren vesivahingon.

Kyseisessä tapauksessa vuokranantaja oli saanut uudelta vuokralaiselta kuittauksena viestin, jonka mukaan huoneistossa oli kaikki hyvin, mutta hovioikeuden mukaan vuokrantaja ei ollut toiminut riittävän huolellisesti kun tämä ei ollut tarkastanut erityisesti pesukoneiden liitäntöjen ja irroitettujen tulppausten kuntoa vuokralaisen vaihtuessa.

Hovioikeuden mukaan vuokranantajaosakas oli siten laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuun kun tämä oli jättänyt tarkastamatta huoneiston kunnon viimeistään vuokralaisen vaihtuessa.

Vuokranantajaosakas velvoitettiin korvaamaan taloyhtiölle n. 12.000 € korjauskustannukset vesivahingosta.

Kyseinen Vaasan hovioikeuden tuomio ei tarkoita sitä, että vuokranantaja on aina vastuussa pesukonevuodoista, vaan että vuokranantajan tulee noudattaa tavanomaista huolellisuutta sekä asunto-osakeyhtiölain vaatimuksia huoneiston kunnossapidosta, jotta korvausvastuuta ei synny. Kyseisessä tapauksessa vuokranantaja oli nimenomaisesti laiminlyönyt nämä velvollisuutensa, jonka vuoksi hän oli korvausvastuussa vahingosta.

Mikäli osakkeenomistajaa kohtaan esitetään vahingonkorvausvaatimus vuokra-asunnossa tapahtuneesta vahingosta, vaatimus on aina syytä saattaa oman vakuutusyhtiön tutkittavaksi. Vastuuvakuutuksessa vakuutusyhtiö tutkii, onko osakkeenomistaja korvausvastuussa sekä tarvittaessa maksaa vahingonkärsineelle lain ja ehtojen mukaiset korvaukset. Mikäli vakuutusyhtiö ei katso korvausvastuuta syntyneen, se tarvittaessa puolustaa päätöstään sekä korvaa osakkeenomistajan asianajokuluja.

Kotivakuutukseen sisältyy tyypillisesti vastuuvakuutus, joka kattaa vakuutuksenottajan vahingonkorvausvastuuta Jos yllä mainitussa esimerkissä taloyhtiö vaatisi korvauksia osakkeenomistajalta, voisiko tämä pyytää omaa kotivakuutusyhtiötä tutkimaan vaateen ja maksamaan vesivahingon korvaukset?

Vastaus voi yllättää.

Sijoitusasunnon omistajan vastuuvakuutus – riittääkö kotivakuutus?

Todennäköisesti ei. Kotivakuutukseen sisältyvästä vastuuvakuutuksesta ei käsitellä ansio- tai yritystoimintaan liittyviä vahinkoja. Koska sijoitusasunnon omistamisessa on kiistatta kyse ansiotoiminnasta, kotivakuutusyhtiö voisi jättää asian kokonaan tutkimatta.

Mikäli kotivakuutus ei käsittelisi asiaa, osakkeenomistajan tulisi silloin todennäköisesti omalla kustannuksellaan palkata asianajaja vastaamaan korvausvaateeseen.

Osalla vakuutusyhtiöistä vastuuvakuutuksessa saatetaan kuitenkin mainita, ettei esimerkiksi yhtä sijoitusasuntoa tulkita ansiotoiminnaksi, jolloin sitä koskevat vahingonkorvausvaateet voitaisiin käsitellä normaalista kotivakuutuksesta.

Sijoitusasuntoja omistavan onkin syytä erikseen varmistaa, kattaako oma kotivakuutus myös sijoitusasuntoja koskevat korvausvaatimukset, vai tuleeko sitä varten hankkia erillinen vuokranantajan vakuutus tai jopa yrityksen vastuuvakuutus.

Kiinteistövakuutus ei kattaisi osakkeenomistajan omassa asunnossa asuneen asukkaan irtaimiston vahinkoja, joten hän voisi ensin hakea mahdolliset korvaukset omasta kotivakuutuksestaan ja vain korvaamatta jäävää osuutta osakkeenomistajalta. On kuitenkin syytä huomioida, että kotivakuutus ei läheskään aina kata sijaisasunnon kustannuksia vesivahingon korjaustöiden ajalta taikka ylipäänsä mitään vesivahinkoja.

Alakerran asunnon vahingon osalta, koska vesi on vuotanut taloyhtiön kunnossapitovastuulla olleen rakenteen läpi, taloyhtiö on vastuussa vahingon korjaustöistä myös mahdollisten pinnoitteiden osalta. Taloyhtiöllä on kuitenkin oikeus hakea kyseiset korjauskustannukset vahingon aiheuttaneelta osakkeenomistajalta (AsOyL 4 luvun 2 §:n 3 momentti).